La venta de propiedades inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en 2026 requiere documentación exhaustiva regulada por múltiples organismos: el Registro de la Propiedad Inmueble Nacional (DNRPI), autoridades municipales, organismos prestadores de servicios, y la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). El año 2026 introduce cambios significativos en el Impuesto a los Sellos que reducen sustancialmente los costos de cierre para comprador de vivienda única, generando el cambio tributario más importante en operaciones inmobiliarias en años.
CAMBIOS TRIBUTARIOS 2026: IMPUESTO A LOS SELLOS
Desde el 1 de enero de 2026, la Ley Tarifaria 2026 de CABA implementa reformas al Impuesto a los Sellos que generan beneficios significativos para compradores.
Nuevas Alícuotas CABA 2026:
| Situación | Alícuota | Beneficiario |
|---|---|---|
| Vivienda única, familiar, ocupación permanente, hasta $226.100.000 | 0% (Exención total) | Comprador sin otra propiedad CABA |
| Segunda vivienda, hasta $226.100.000 | 2,7% (reducido de 3,5%) | Comprador con otra propiedad CABA |
| Vivienda única, excede $226.100.000 | 3,5% sobre excedente | Solo diferencia |
| Créditos hipotecarios (vivienda única) | 0% (Eliminación total) | Comprador + banco |
Impacto: Vivienda única exenta hasta $226.100.000 (equivalente ~USD 150.000 a tipo cambio actual) significa alivio significativo en operaciones entre $5-15 millones (rango más dinámico CABA). Para créditos hipotecarios, eliminación del impuesto reduce costo financiero efectivo del préstamo en época de tasas altas.
DOCUMENTACIÓN DEL VENDEDOR: REQUISITOS CRÍTICOS
1. Documentos de Identidad
DNI tarjeta actualizada (no vencido) + fotocopia, CUIL (Código Único de Identificación Laboral, gratuito en ANSES). Si vendedor tiene > 80 años, escribano puede requerir certificado de supervivencia. Error común: presentar DNI vencido; escribano público rechaza acto notarial si documento identidad no es válido.
2. Título de Propiedad Original (CRÍTICO)
Escritura traslativa de dominio ORIGINAL (no fotocopia) inscripta en DNRPI con número de entrada + código de seguridad. Documento debe estar a nombre del vendedor actual. Si hay cambios de titularidad recientes (ej: herencia, transferencias previas), solicitar Informe de Dominio para confirmar cadena de títulos correcta.
Qué NO debe tener título:
- ❌ Embargo sobre inmueble (paraliza venta completamente)
- ❌ Hipoteca no cancelada (debe liquidarse con fondos de venta)
- ❌ Bien de familia afectado sin desafectación (requiere trámite judicial previo)
- ❌ Usufructo vivo sin consentimiento usufructuario (impide transferencia libre)
3. Informe de Dominio e Inhibiciones (ESENCIAL)
Dos documentos distintos:
- Dominio: Acredita titularidad + cargas sobre inmueble (hipotecas, embargos, restricciones)
- Inhibiciones: Acredita si hay embargos sobre la persona propietaria (bloqueo judicial que impide vender)
Obtener en DNRPI (Registro de la Propiedad Inmueble CABA; sitio: https://informes.dnrpi.jus.gob.ar). Costo 2025: Informe simple $15.000 (3-5 días), urgente $27.000 (24 horas), same-day $48.000. Vigencia máxima: 30-60 días; después, escribano solicita renovación.
4. Certificados de Impuestos y Servicios
ARBA (Impuesto Inmobiliario):
- Última boleta paga (o certificado de cancelación)
- Si hay adeudo: VENDEDOR debe pagar antes de venta (esto se verifica en cierre)
- DNRPI rechaza inscripción si hay deuda ARBA
ABL (Impuesto Municipal):
- Última boleta paga (varía por jurisdicción; no todas requieren)
- Verificar con escribano si aplica zona inmueble
AySA (Agua y Cloacas):
- Última boleta paga + estado de cuenta sin deudas
- CRÍTICO: Comprador recibirá servicio limpio de deudas; cualquier adeudo debe cancelarlo vendedor O retenerse de precio
Servicios (si están a nombre vendedor):
- Facturas últimas 3 meses de luz, gas, teléfono (no obligatorios, pero aconsejable para acreditar ocupación)
COTI – Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles:
- Obligatorio si precio venta ≥ $9.400.000
- Solicita AFIP; verifica valuación fiscal vs precio declarado
- Propósito: Control tributario; evita sub-valuación de operaciones
- Demora ~3-5 días hábiles
DOCUMENTACIÓN DE LA PROPIEDAD
1. Cédula Catastral / Estado Parcelario
Documento que identifica inmueble ante catastro municipal: parcela, polígono, superficie, dirección registral exacta. En PBA vigencia: 3 años para construidos, 1 año para baldíos; si vencida, agrimensor debe actualizar (costo $5.000-15.000).
Dónde obtenerla: Dirección General de Registro de Obras y Catastro (CABA) o agrimensor matriculado. Crítica si hay discrepancias entre planos antiguos + estado actual (ej: ampliación no registrada = requiere actualización).
2. Planos del Inmueble
Requeridos:
- Plano Municipal (CABA): Dirección General Registro Obras y Catastro
- Plano Provincial (si PBA): Jurisdicción provincial
- Plano Subdivisión (si es departamento/PH): Identifica unidad funcional específica
Requisitos solicitud: DNI, escritura traslativa, Informe Dominio digital (PDF). Costo: ~$3-5K municipal + $3-5K provincial + $2-4K AySA (si aplica). Si hay ampliaciones/modificaciones no registradas: agrimensor debe hacer levantamiento nuevo.
3. Reglamento de Copropiedad (Si es Propiedad Horizontal)
Escritura pública que rige convivencia edificio: prohibiciones (animales, ruidos, actividades), descripción unidades, sistema expensas. Comprador necesita saber restricciones ANTES de comprar. Obtener de consorcio administrador. Debe estar registrado en DNRPI.
Datos críticos en reglamento:
- Porcentaje de copropiedad (define cuota expensas)
- Restricciones de alquiler (algunos reglamentos prohíben o limitan)
- Restricciones mascotas / comercio / home office
4. Documentos de Expensas (Si es PH)
- Última liquidación de expensas (paga vendedor hasta venta; comprador paga a partir de venta)
- Constancia de no adeudo de expensas (si hay deuda, comprador retendrá de precio)
- Designación administrador vigente + datos contacto
DOCUMENTACIÓN DEL COMPRADOR
1. Documentos de Identidad
DNI tarjeta vigente + copia, CUIL. Si compra con co-comprador, ambos requieren documentación. Si es extranjero: pasaporte vigente + CUIT (puede tramitarse con pasaporte).
2. Documentación Financiera (Si Solicita Hipoteca)
Bancos exigen (2025-2026):
- Últimas 3-6 liquidaciones de sueldo (si empleado) O declaración impuestos últimos 2 años (si autónomo)
- Extractos bancarios últimos 3-6 meses
- Informe de antecedentes crediticios (banco lo solicita a centrales de riesgo)
- Tasación de propiedad (emitida por banco o tasador autorizado)
- Justificación de origen de fondos:
- Si compra < $5 millones: Documentación modesta (extractos bancarios)
- Si compra > $15 millones: Exhaustiva (declaración patrimonio, últimos 5 años impuestos, origen fondos)
3. Declaraciones Requeridas (2023+)
- Declaración PEP (Personas Expuestas Políticamente): Autodeclaración si es funcionario público, político, juez, etc.
- Formulario UIF (Unidad de Información Financiera): Ley 25.246 contra lavado dinero; obligatorio para operaciones > cierto monto
BOLETO DE COMPRAVENTA: CONTRATO PREVIO A ESCRITURA
Requerido:
Contrato privado entre comprador + vendedor ANTES de otorgar escritura pública. No requiere escribano (es documento privado), pero aconsejable asesoramiento legal.
Contenido obligatorio:
- Identificación inequívoca partes (nombres completos, DNI)
- Descripción inmueble (dirección, cédula catastral, superficie, características)
- Precio venta (pesos, moneda, forma de pago)
- Plazo firma escritura (típicamente 30-45 días)
- Depósito/garantía (en cuenta terceros, usualmente 10% del precio)
- Condiciones especiales (financiamiento bancario, inspección, reparaciones pendientes)
Novedad 2024: Boleto puede anotarse en DNRPI (aconsejable para proteger comprador si hay conflicto). Requiere requisitos específicos; inscripción se cancela cuando se firma escritura definitiva.
GASTOS Y QUIÉN LOS PAGA
División histórica (partes pueden acordar redistribución):
Paga Vendedor:
- Certificados dominio/inhibición (~$30-75K)
- Certificados impuestos (~$5-10K)
- Comisión inmobiliaria (3-5% precio, negociable)
- 50% Impuesto a los Sellos (cuando aplicable)
- Parte honorarios escribanía
Paga Comprador:
- Fojas notariales + elaboración minutas (~$10-30K)
- Tasa inscripción DNRPI (~$5-10K)
- Diligencia inscripción
- 50% Impuesto a los Sellos (cuando aplicable)
- Parte honorarios escribanía (0,5-1,2% del monto)
- Tasación (si hay hipoteca)
Ejemplo 2026 con nuevas alícuotas:
- Venta vivienda única $5.000.000: Impuesto a los Sellos = $0 (exento hasta $226.100.000)
- Vendedor ahorra: $87.500 (50% de 3,5%)
- Comprador ahorra: $87.500 (50% de 3,5%)
- Ahorro total: $175.000 vs 2025
- Venta segunda vivienda $5.000.000: Impuesto a los Sellos = $67.500 (2,7% de $5M)
- 50% vendedor ($33.750) + 50% comprador ($33.750)
- Reducción vs 2025: $30.000 (50% × diferencia 3,5%-2,7%)
CRONOGRAMA TÍPICO DE VENTA
Días 0-15: Negociación + Boleto
- Acuerdo precio + condiciones
- Firma boleto de compraventa
- Depósito garantía en cuenta terceros (usualmente 10% precio)
Días 15-30: Recopilación Documentación
- Vendedor ordena: Informe dominio/inhibiciones, COTI (si aplica), certificados impuestos
- Comprador solicita aprobación crédito bancario (si aplica)
- Ambos aportan documentación al escribano
Días 30-40: Preparación Escritura
- Escribano revisa completitud documentación
- Elabora minuta de escritura pública
- Notifica si falta algo
Días 40-45: Firma de Escritura
- Acto ante escribano público
- Firma ambas partes
- Transferencia de fondos (si no hay hipoteca) O diseminación fondos en caso de financiamiento
Días 45-105: Inscripción en DNRPI
- Escribano presenta escritura a Registro
- Plazo inscripción: ~60 días promedio (puede variar)
- Se obtienen fojas de escritura inscripta (titulo oficial comprador)
Día 105+: Transferencia de Servicios + Tradición
- Cambio de titularidad servicios (agua, luz, gas)
- Entrega de llaves (tradición)
- Comprador obtiene dominio completo
CHECKLIST FINAL ANTES DE VENTA
Vendedor – Recopilación (30-40 días antes de firma):
- ☐ DNI vigente + CUIL actualizados
- ☐ Escritura traslativa original (con sello DNRPI)
- ☐ Informe Dominio e Inhibiciones (< 60 días)
- ☐ Certificados impuestos (ARBA, ABL, AySA) pagos
- ☐ COTI (si precio ≥ $9.400.000)
- ☐ Cédula catastral actualizada
- ☐ Reglamento + liquidaciones expensas (si PH)
- ☐ Planos (municipal, provincial, subdivisión)
- ☐ Boleto firmado con comprador
Comprador – Recopilación:
- ☐ DNI vigente + CUIL
- ☐ Comprobante domicilio
- ☐ Extractos bancarios (si venta > $5M)
- ☐ Aprobación crédito bancario (si aplica)
- ☐ Boleto firmado con vendedor
- ☐ Declaración PEP + formularios UIF
Documentación Crítica Faltante:
- ☐ Verificar que no haya embargo sobre inmueble o propietario
- ☐ Confirmar que hipoteca (si existe) será cancelada con fondos venta
- ☐ Verificar que bien de familia (si existe) sea desafectado
- ☐ Confirmar que planos no tengan discrepancias con realidad física
COSTOS ESTIMADOS 2026 (CABA)
| Concepto | Costo Aproximado | Paga |
|---|---|---|
| Informe Dominio | $15-48.000 | Vendedor |
| Informe Inhibiciones | $15-48.000 | Vendedor |
| Certificados impuestos | $5-15.000 | Vendedor |
| Cédula catastral | $3-5.000 | Vendedor |
| Plano Municipal | $3-5.000 | Vendedor |
| Comisión inmobiliaria | 3-5% precio | Vendedor |
| Honorarios escribanía | 0,5-1,2% precio | Compartido |
| Impuesto a los Sellos | 0% (vivienda única) | Compartido |
| Tasa DNRPI | $5-10.000 | Comprador |
| Total (venta $5M vivienda única) | ~$150-250K | Variable |