Un corredor inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires enfrenta un marco normativo denso y multisectorial que integra regulación nacional, legislación local, obligaciones tributarias, estándares éticos y normativas de prevención de lavado de activos. Este régimen no es meramente administrativo: el incumplimiento de obligaciones genera consecuencias civiles, penales y disciplinarias severas, incluyendo pérdida del derecho a comisión, cancelación de matrícula y responsabilidad penal.
Marco Legal Integrado
Las obligaciones de un corredor en CABA derivan de cuatro fuentes normativas principales. La Ley 25.028 (1999) reformó el Decreto Ley 20.266/73 e impone deberes específicos en materia de verificación, documentación y registro. La Ley 2340/2007 creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) como organismo regulador local y estableció el régimen disciplinario aplicable. El Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 1345-1351) define el contrato de corretaje y sus obligaciones accesibles. Finalmente, la Resolución UIF 43/2024 impone obligaciones complejas sobre lavado de activos y financiación del terrorismo que han transformado significativamente las responsabilidades operativas del sector.
Obligaciones de Registro y Verificación
La obligación más fundamental es mantener un Libro de Registro rubricado que constituye instrumento público según el Art. 979 del Código Civil. Este libro debe contener asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas, incluyendo: datos esenciales de las operaciones, nombre y domicilio de contratantes, objeto completo de la operación (ubicación de inmuebles, especificaciones de muebles), montos operacionales, plazos y condiciones de pago, y todas las circunstancias que esclarezcan el negocio. El libro debe ser rubricado por CUCICBA o el Registro Público de Comercio, está prohibido tachar registros, mutilar páginas, arrancar hojas o alterar la encuadernación, y debe conservarse de forma íntegra como prueba documental de la actividad profesional.
Paralela a esta obligación registral surge la obligación de comprobar identidad y capacidad legal de las personas que intervienen. Esta obligación no requiere que el corredor realice estudio de título completo (función del escribano), pero exige verificación mínima de legitimación. Específicamente, para bienes registrables, el corredor debe obtener certificación del Registro Público correspondiente sobre: inscripción del dominio, gravámenes hipotecarios, embargos, restricciones, anotaciones e inhibiciones que afecten al transmitente.
La jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial ha establecido un precedente crítico. En un fallo de 2014-2015, un corredor intermedió la venta de un inmueble condominal sin verificar que solo una de las dos condóminas había otorgado autorización. Cuando la operación no pudo concretarse por falta de consentimiento de la segunda condómina, el corredor demandó por comisión. El tribunal resolvió que el corredor perdió todo derecho a comisión y fue sujeto a sanciones disciplinarias por negligencia profesional. La sentencia estableció doctrina: “Es responsabilidad del corredor corroborar ese recaudo; la falta de observancia configura conducta negligente, incompatible con el grado de especialidad de su actividad profesional”. Esta interpretación ha sido aplicada consistentemente en procedimientos posteriores, generando un deber agravado para corredores: no solo verificar identidad, sino garantizar legitimación completa de todas las partes autorizadas.
Obligaciones de Documentación y Formalización
El corredor debe convenir por escrito con la parte legitimada a disponer del bien sobre gastos, forma de pago, condiciones de operación y todas las instrucciones relativas al negocio. Crucialmente, si el corredor será autorizado para suscribir el instrumento conclusivo (boleto de compraventa, contrato de alquiler) o ejecutar actos en nombre de la parte, esta autorización debe constar expresamente por escrito. La ausencia de esta autorización expresa expone al corredor a responsabilidad civil por actuación sin legitimidad.
Adicionalmente, el corredor debe proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mentiras o afirmaciones inexactas. Debe comunicar todas las circunstancias de su conocimiento que influyan en la operación, incluyendo defectos del inmueble, cargas futuras, restricciones de uso, o problemas titulares. La comunicación imprecisa de condiciones ha generado responsabilidad civil significativa en jurisprudencia reciente: corredores que no comunicaron límites de ocupación, restricciones de zonificación, o embargos pendientes fueron condenados a reparar daños a compradores defraudados.
Obligaciones de Confidencialidad y Asistencia
El corredor debe guardar secreto profesional sobre todas las negociaciones en que interviene, solo cediendo ante orden judicial o requerimiento de autoridad pública competente. Esta confidencialidad se extiende a datos de clientes, valores operacionales, condiciones privadas, e identidades si las partes lo requieren. Incumplimiento de esta obligación genera responsabilidad disciplinaria y civil.
Además, debe asistir a los actos conclusivos de la operación: estar presente en firma de instrumentos conclusivos y entrega de objetos o valores si alguna de las partes lo requiere. Jurisprudencia reciente ha expandido esta obligación: corredores ahora deben estar presentes en acto de escrituración ante escribano para asegurar que condiciones acordadas se reflejen fielmente en instrumento final. Ausencia del corredor en este acto ha generado causal de responsabilidad profesional y pérdida de derecho a comisión cuando operación resulta frustrada por falta de supervisión.
Obligaciones Tributarias y Colegiadas
Un corredor en CABA enfrenta marco complejo de obligaciones tributarias. Debe inscribirse en AFIP con Clave Fiscal operativa. Según volumen operaciones, debe optar entre régimen de IVA responsable (si facturación anual supera umbral) o Monotributo (si volumen es menor). Debe mantener y conservar comprobantes (facturas, tickets, notas de crédito) durante mínimo 10 años.
Debe abonar Impuesto sobre Ingresos Brutos ante AGIP (Administración Tributaria CABA). La alícuota varía anualmente (aprox. 3-4% sobre ingresos brutos profesionales) y requiere presentación mensual de declaración jurada. Los corredores están categorizados según facturación anual anticipada, con obligaciones de actualización de categoría si ingresos aumentan o disminuyen significativamente.
Adicionalmente, debe abonar cuota mensual colegiada a CUCICBA que financía funcionamiento del colegio. En 2025, la matrícula anual es $650,000, la fianza $15,000, y los gastos administrativos varían según tipo de inscripción. Estas cuotas son inembargables bajo jurisprudencia, pero incumplimiento genera causal de suspensión automática de matrícula.
Obligaciones de Prevención de Lavado de Activos (Resolución UIF 43/2024)
La Resolución UIF 43/2024, vigente desde 2024, ha introducido un régimen riguroso de obligaciones para corredores inmobiliarios como “sujetos obligados” bajo Ley 25.246. Estos deberes transforman la práctica profesional operativa.
Primero, el corredor debe implementar un sistema de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo (LA/FT) con enfoque basado en riesgo. Esto requiere diseñar políticas, procedimientos y controles internos para identificar, evaluar, monitorear, administrar y mitigar eficazmente riesgos LA/FT. No es cumplimiento formal: requiere documentación, personal capacitado y auditoría continua.
Segundo, debe realizar debida diligencia del cliente (KYC – Know Your Customer) que incluye: identificación completa del cliente (nombre, domicilio, actividad económica), verificación de identidad contra documentos originales, evaluación de riesgo (clasificación bajo/medio/alto según perfil), e identificación de beneficiarios finales si cliente actúa por tercero. Las operaciones sujetas a diligencia reforzada incluyen: compra/venta de inmuebles si monto supera 700 SMVM (~$1,470,000 USD equivalente), administración de bienes si supera 150 SMVM, y administración de cuentas bancarias si supera 50 SMVM.
Tercero, debe reportar operaciones sospechosas a UIF de manera inmediata si detecta indicadores de potencial lavado de activos o financiación del terrorismo. Esta obligación es continua, no solo retrospectiva. Ejemplos de operaciones sospechosas incluyen: pagos en efectivo atípicos, origen de fondos no justificado, cliente que cambia repentinamente perfil de riesgo, o intermediario que actúa de manera anómala respecto de operaciones previas.
Cuarto, debe presentar reportes sistemáticos mensuales y anuales a UIF con información sobre clientes y operaciones realizadas. Periodicidad: mensual durante ejercicio fiscal, anual consolidado.
Quinto, debe realizar autoevaluación de riesgos cada 2 años e informe técnico de autoevaluación presentado ante UIF hasta 30 de abril del año siguiente (primer vencimiento: 30 abril 2026).
Sexto, si sus ingresos anuales superan 875 SMVM (~$1,837,500 USD) o realiza 50 o más operaciones en período, debe contratar revisión técnica independiente (RTI) por auditor externo que evalúe sistema prevención LA/FT conforme Resolución UIF. Periodicidad: cada 2 años. Costo: aprox. $150,000-300,000 ARS (varía según complejidad).
Séptimo, debe conservar documentación de clientes, operaciones y diligencias preventivas mínimo 10 años para acceso por UIF en auditoría.
Incumplimiento de obligaciones UIF expone a corredor a: investigación por UIF, denuncia ante AFIP/Fiscalía, multas administrativas, suspensión de matrícula, y potencial responsabilidad penal por facilitación de lavado de activos.
Prohibiciones Explícitas
La ley prohibe al corredor adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido encomendada. No puede, por ejemplo, intermediar venta de inmueble y luego comprarlo para sí mismo. Esta prohibición busca evitar conflictos de interés.
Está prohibido tener participación o interés en la negociación o bienes comprendidos en ella. Esto incluye: no recibir comisión oculta de una parte, no compartir ganancias de la operación con terceros (excepto con corredor colega en operación conjunta), no ejecutar operaciones donde tiene participación accionaria en sociedad compradora/vendedora.
Está prohibido practicar descuentos, bonificaciones o reducciones en comisiones arancelarias sin justificación. En CABA, hay arancel sugerido por CUCICBA (~2.5%-3.5% del valor operación), pero jurisprudencia ha reconocido que comitente y corredor pueden pactar libremente. Sin embargo, si hay violación sistemática de aranceles (corredores que cobran 1% para “atraer clientes”), CUCICBA puede sancionar.
Está prohibido retener indebidamente dinero recibido sin justificación. Si corredor retiene depósito sin causa legal, comete incumplimiento grave y puede ser perseguido por enriquecimiento sin causa.
Estándares Éticos
El Código de Ética Profesional de CUCICBA establece que el corredor debe ejercer su profesión con honestidad, veracidad, profesionalismo, decoro, dignidad, integridad, prudencia, discreción y eficacia. Debe ser leal y veraz con partes contratantes, actuar de buena fe guiándose por normas de honor y ética, y no aconsejar actos fraudulentos o contrarios a ley.
Debe asesorar responsablemente a clientes, informando situaciones anormales de su conocimiento “aun a costa de perder la negociación”. Si detecta que operación entraña riesgo ilícito o daño a terceros, corredor está obligado a informar y retirarse, aunque ello implique pérdida de comisión.
Debe comunicar de manera clara y transparente sus honorarios, especificando criterios de determinación. No debe incurrir en prácticas abusivas como cobrar comisión no pactada, retener fondos argumentando gastos ficticios, o cobrar “sorpresivamente” al cliente.
Debe mantener respeto mutuo con colegas, abstenerse de expresiones que vayan contra reputación profesional, respetar compartición de comisiones si recibió información de colega, y defender derecho de colegas a “digna retribución”.
Consecuencias del Incumplimiento
Pérdida de Comisión
El Art. 38 de Ley 25.028 establece que si por culpa del corredor se anula, resuelve o frustra la operación, pierde derecho a comisión y a reintegro de gastos. Esta consecuencia ha sido aplicada por tribunales en casos de: negligencia en verificación (como fallo CN Comercial 2014-2015); incumplimiento de deberes documentales; falta de asistencia a actos conclusivos cuando era requerido; o comunicación falsa/incompleta sobre condiciones.
Responsabilidad Civil
Corredor es responsable por daños causados a clientes por incumplimiento de obligaciones, negligencia profesional, fraude, o retención indebida. La responsabilidad es no limitada: no hay límite legal máximo de indemnización. Ejemplos recientes: corredor que no verificó embargo sobre inmueble → Responsable por daño sufrido por comprador que no pudo ejecutar compra; corredor que no comunicó cambio repentino de precio pactado → Responsable por daño al cliente por frustración operación.
Sanciones Administrativas por CUCICBA
El Art. 43 de Ley 2340 establece régimen escalonado de sanciones disciplinarias:
- Advertencia Privada: Por faltas menores (ej.: atraso en tramite administrativo, primer incumplimiento menor)
- Apercibimiento Público: Por falta grave primera vez; se hace pública y genera antecedente disciplinario
- Multas: Monto variable según gravedad; debe ser pagada para continuar ejercicio
- Suspensión de Matrícula: De 1 mes hasta 1 año; corredor no puede ejercer durante período
- Cancelación de Matrícula: Expulsión definitiva; no puede reincorporarse por 5 años desde que sanción quede firme
Causales de sanción incluyen: incumplimiento de obligaciones legales (Art. 36 Ley 25.028), violación de prohibiciones, incumplimiento de Ley 2340, violación de Código de Ética, y violación de normativa arancelaria.
Procedimiento Disciplinario
Denuncia es presentada ante Consejo Directivo de CUCICBA. El Consejo deriva a Tribunal de Ética y Disciplina para sustanciación. Corredor tiene derecho a defensa, presentar pruebas, y comparecer ante tribunal. Tribunal dicta resolución sancionadora. Si corredor no está de acuerdo, puede apelar ante Asamblea General Extraordinaria de CUCICBA, que revisa decisión y puede ratificar, reducir o revocar sanción. Jurisprudencia ha confirmado que decisiones de CUCICBA son justiciables: corredor puede acudir a Juzgados de Derecho si considera sanción arbitraria.
En 2017, CUCICBA canceló matrícula de dos corredores por conducta negligente en negociaciones inmobiliarias. Ambos apelaron ante Asamblea y ante Juzgados, pero fallos confirmaron que conducta negligente sistemática justificaba expulsión sin pasar previamente por suspensión, cuando gravedad era extrema.
En 2025, un corredor fue sancionado con multa de $2,000 USD y suspensión de 3 meses por no comunicar respuesta de cliente en plazo razonable. Tribunal consideró que tiempo transcurrido entre contacto y respuesta fue excesivo, configurando negligencia profesional.
Síntesis de Obligaciones por Área
Registro y Habilitación: Matrícula vigente en CUCICBA; renovación anual; exhibición de certificado a clientes que lo soliciten; cumplimiento con requisitos de título universitario.
Operacional: Libro Registro rubricado; asientos exactos y cronológicos; verificación identidad y capacidad; obtención de certificaciones registrales; acuerdos por escrito con clientes; autorizaciones expresas para actos.
Comunicación y Transparencia: Propuesta de negocios con exactitud; comunicación de circunstancias relevantes; divulgación completa a todas partes; ausencia de afirmaciones falsas o incompletas.
Profesional: Confidencialidad; asistencia a actos conclusivos; asesoramiento responsable; no retención indebida; no participación conflictada en negociación.
Tributaria: Inscripción AFIP; cumplimiento IVA/Monotributo; pago Ingresos Brutos CABA; conservación comprobantes 10 años; cuota CUCICBA.
Prevención LA/FT: Sistema prevención interno; debida diligencia cliente; reportes operaciones sospechosas; reportes sistemáticos UIF; autoevaluación riesgos bienal; revisión técnica independiente si aplica; conservación documentación 10 años.
Ética: Honestidad, veracidad, profesionalismo, decoro; lealtad a clientes; respeto a colegas; comunicación transparente de honorarios; asesoramiento responsable incluso si resulta en pérdida comisión.
Conclusión
Las obligaciones de un corredor inmobiliario en CABA no son formalismos administrativos: son requisitos legales cuyos incumplimiento genera consecuencias severas. El régimen dual nacional-local (Ley 25.028 + Ley 2340) impone deberes operativos exhaustivos. Las obligaciones UIF de prevención de lavado de activos han añadido complejidad sustancial, transformando la profesión en actividad altamente regulada. La jurisprudencia ha interpretado obligaciones de manera estricta: fallos recientes confirman que negligencia profesional en verificación, documentación o comunicación resulta en pérdida de comisión y sanciones disciplinarias severas.
Para un corredor que opera en CABA, cumplimiento riguroso no es opcional: es condición de permanencia en profesión. Cualquier incumplimiento de obligaciones registradas en este análisis expone al profesional a: pérdida de comisión en operaciones, responsabilidad civil por daños, sanciones disciplinarias que van desde multas hasta cancelación de matrícula, e investigación potencial por UIF/AFIP. La excelencia operativa y el cumplimiento exhaustivo de estas obligaciones son requisitos fundamentales de ejercicio profesional responsable en el sector inmobiliario porteño.