A diferencia de otros países con comisiones estándar universales (como USA con 5-6%), Argentina no tiene un porcentaje único. La regulación es provincial: cada jurisdicción establece máximos, mínimos y condiciones diferentes según tipo de operación. CABA tiene la regulación más favorable para inquilinos (prohibición de cobro en alquileres residenciales); Provincia de Buenos Aires establece escalas obligatorias; otras provincias usan sistemas variados. Comprender estos porcentajes es crítico para comprador/vendedor/locador/locatario: pueden representar diferencias de cientos de miles de pesos.
CABA: LEY 2340 MODIFICADA POR LEY 5859
Compraventa de Inmuebles Residenciales
En CABA, para compraventas de vivienda, ambas partes pagan honorarios, aunque en porcentajes distintos:
- Vendedor (propietario): 3%
- Comprador: 3-4%
- Total operación: ~6-7% del precio
En una venta de $5.000.000, el costo total de comisión sería $300.000-350.000. Estos porcentajes son máximos legales; pueden negociarse hacia abajo especialmente en operaciones grandes ($10M+), donde comprador/vendedor pueden lograr 5-6% total. Son porcentajes de libre pacto (art. 11 Ley 2340: “según retribución que libremente pacten”), lo que significa que partes pueden negociar, pero en la práctica el mercado fija estándares alrededor del 6-7%.
Alquileres Residenciales: Prohibición Total al Inquilino
Este es el cambio legal más significativo de últimos años en CABA. La Ley 5859 (sancionada 2017, implementada agosto 2017) modificó radicalmente el régimen de alquileres residenciales:
- Propietario (locador): Máximo 4,15% del monto TOTAL del contrato
- Inquilino (locatario): PROHIBIDO COMPLETAMENTE (no puede cobrar nada, bajo ningún concepto)
¿Por qué prohibición total?
El legislador consideró al inquilino “parte vulnerable” en acceso a vivienda. Cualquier comisión adicional al inquilino es obstáculo a ejercicio de derecho a vivienda. Violación de Ley 5859 = corredor recibe multa hasta 30 cuotas colegiales; inquilino puede reclamar restitución de lo pagado.
Cálculo Ejemplo:
- Alquiler contratado: $500.000/año (plazo 1 año)
- Comisión máxima al propietario: 4,15% = $20.750
- Comisión al inquilino: $0 (prohibido)
- Costo adicional inquilino: $0
Si corredor intenta cobrar al inquilino “bajo el nombre de” gastos administrativos, registros, o cualquier forma, está violando Ley 5859. Inquilino tiene derecho a reclamar judicialmente.
Alquileres Comerciales (distinto: oficinas, locales, depósitos)
Aquí sí ambas partes pagan, porque inquilino comercial es “parte comercial” no vulnerable:
- Propietario: 3-5%
- Inquilino comercial: 5% (además IVA si corresponde)
- Razón: Inquilino comercial no tiene protección vivienda
PROVINCIA DE BUENOS AIRES: LEY 14085
Provincia de Buenos Aires utiliza régimen más restrictivo y prescriptivo. La Ley 14085 (Martilleros y Corredores Públicos) establece escalas obligatorias que NO pueden ser modificadas. Art. 53 inciso a) prohíbe descuentos, bonificaciones o reducción de honorarios.
Compraventa de Inmuebles
Art. 54 Ley 14085 establece escala obligatoria:
- Venta de inmuebles: Del 1,5% al 3% a cargo de CADA PARTE (vendedor + comprador)
- Escala es mínimo/máximo obligatorio
- No es negociable (violación = multa corredor)
Impacto Económico:
- Venta $5.000.000
- Comisión vendedor (2% típico): $100.000
- Comisión comprador (2% típico): $100.000
- Total: $200.000 (vs $300.000 en CABA)
Ventaja PBA: Costos menores que CABA (~67% del costo), pero menos flexible.
Alquileres Residenciales en PBA
Art. 54, inciso 6 Ley 14085:
- Alquileres urbanos/rurales: Del 1% al 2% a cargo de CADA PARTE sobre importe TOTAL contrato
- Una parte puede asumir pago de ambas (si pactan)
- Diferencia CABA: En PBA, inquilino SÍ paga (no está prohibido); en CABA está prohibido
Cálculo Ejemplo:
- Alquiler $500.000/año
- Comisión locador (1-2%): $5.000-10.000
- Comisión locatario (1-2%): $5.000-10.000
- Total: $10.000-20.000
OTRAS PROVINCIAS: MARCOS DIVERSOS
Cada provincia tiene regulación propia (sin unificación nacional). Algunos ejemplos:
| Provincia | Alquileres | Compraventa | Ley |
|---|---|---|---|
| Córdoba | 5% total | Libre acuerdo | Ley 9445 |
| Santa Fe | 5% total | 5% total | Ley 13154 |
| Mendoza | 2,5% total | Libre | Ley 3043 |
| Entre Ríos | 5% total | Libre | Ley provincial |
| San Juan | 1 mes alquiler | Libre | Ley 1108-A |
| Misiones | 2% total | Libre | Ley XII-3 |
| Chubut | 2% total | Libre | Ley IV-17 |
Tendencia general: Provincias más permisivas en compraventa (libertad de pacto), más restrictivas en alquileres (porcentajes fijos, protección inquilino).
ESTRUCTURA: CÓMO SE DISTRIBUYE LA COMISIÓN
Cuando corredor trabaja para inmobiliaria, la comisión se divide entre ambos mediante acuerdos llamados “splits”. Este porcentaje es negociado privadamente (no está regulado por ley).
Modelos Típicos de Split:
| Split | Corredor | Inmobiliaria | Tipo de Profesional |
|---|---|---|---|
| 45/55 | 45% | 55% | Corredor Junior/Estándar en Red Grande |
| 50/50 | 50% | 50% | Equitativo (común) |
| 60/40 | 60% | 40% | Corredor Experiente |
| 70/30 | 70% | 30% | Corredor Senior/Productivo |
Ejemplo Split 50/50:
- Venta $5.000.000, comisión total 6% = $300.000
- Inmobiliaria recibe: $150.000 (50%)
- Corredor recibe: $150.000 (50%)
- PERO: Corredor paga gastos (publicidad, tasación, fotografía): ~$5-10K
- Ingreso neto corredor: ~$140-145K
Ejemplo Split 70/30 (redes modernas):
- Misma operación: $300.000 comisión total
- Corredor recibe: $210.000 (70%)
- Inmobiliaria recibe: $90.000 (30%)
- Inmobiliaria absorbe costos administrativos/marketing
- Ingreso neto corredor: ~$200-205K (sin gastos deducibles)
Operación “In-House” (ambos lados dentro misma inmobiliaria):
- Comisión se distribuye entre: inmobiliaria + corredor captor + corredor vendedor
- Típicamente: Inmobiliaria 50% + Corredor Captor 25% + Corredor Vendedor 25%
- O modelos modernos: Inmobiliaria 30% + Corredores 70%
GASTOS Y COSTOS OPERATIVOS DEL CORREDOR
El corredor no se queda con el 100% de su comisión. Hay costos importantes:
Gastos Fijos Anuales:
- Matriculación CUCICBA (CABA): ~$184.000 inicial + cuota anual ~$50.000
- Seguro responsabilidad civil: ~$5-15K/año
- Oficina/espacio trabajo: ~$2-5K/mes (si alquila)
- Software/CRM: ~$500-2K/mes
- Cuota colegial: Variable, ~$1-2K/mes
Gastos Variables (por operación):
- Publicidad/fotos/videos: $1-5K
- Tasaciones: $2-5K (si las hace)
- Folletos/impresión: $500-2K
- Transporte: Variable
- Gastos administrativos: $500-1K
Ingreso Neto Anual Corredor (estimación realista):
- 1-2 ventas/mes (operaciones medianas)
- 1-2 ventas × $5.000.000 precio × 6% comisión = $300-600K bruto/mes
- Split 70%: $210-420K/mes
- Menos gastos ~$10K/mes: $200-410K neto/mes
- Anual: ~$2.4-4.9M (antes de impuestos + aporte autónomo)
- Realidad: Muchos corredores NO cierran 1-2 ventas/mes; promedio CABA es ~1/mes con gran variabilidad
NEGOCIABILIDAD DE HONORARIOS
¿Son negociables?
| Jurisdicción | Compraventa | Alquiler Vivienda | Alquiler Comercial |
|---|---|---|---|
| CABA | Sí (libremente pactan) | NO (techo 4,15%) | Sí (rango 3-5%) |
| PBA | NO (escala obligatoria Art. 54) | NO (escala obligatoria) | NO (escala obligatoria) |
| Otras Provincias | Variable | Variable | Variable |
En CABA (compraventa):
- Estándar: 6-7% (difícil negociar)
- Operaciones > $10M: Pueden lograrse 5-6%
- Práctica: Comprador intenta negociar que vendedor asuma su 3-4% también
En PBA:
- NO son negociables (ley lo prohibe explícitamente)
- Máximo y mínimo obligatorios
Tácticas de Negociación:
- Obtener 2-3 presupuestos de inmobiliarias (comparar)
- Argumentar volumen (múltiples propiedades)
- Pactar comisión solo por VENTA (no por listado)
- Para comprador: insistir que no pague (vendedor asume)
CASOS ESPECIALES
Tasaciones (Appraisals):
- Arancel separado: 1/1000 (uno por mil) de suma tasada
- Mínimo: Variable según colegio provincial
- Paga: Cliente solicitante (banco, vendedor, comprador)
Administración de Alquileres (rental management):
- CABA: 3-5% sobre alquiler (sin regulación explícita)
- PBA: 3-10% sobre alquiler (por acuerdo)
- Se cobra al propietario mensualmente
Administración de Consorcios:
- PBA: 3-10% de expensas comunes (por acuerdo)
- No regulado en CABA (práctica variable)
Subastas Judiciales:
- PBA: 3-4% a cargo de cada parte (comprador + vendedor) + 10% aporte previsional
- CABA: Sin regulación específica para judiciales
PROHIBICIONES LEGALES Y OBLIGACIONES
Corredor Debe Estar Matriculado:
- Sin matrícula: PROHIBIDO cobrar honorarios (Art. 16 Ley 2340 CABA; Art. 54 Ley 14085 PBA)
- Costo matriculación 2025: ~$184K (CABA) + cuota anual; ~$150-250K (PBA)
Prohibiciones Explícitas:
- ❌ Cobrar al inquilino en alquiler residencial (Ley 5859 CABA)
- ❌ Practicar descuentos (Art. 53 Ley 14085 PBA)
- ❌ Cobrar si NO intervino en acuerdo (salvo cláusula exclusividad)
- ❌ Participar en sobreprecio/diferencias no declaradas
Derechos del Corredor:
- ✅ Percibir honorarios por actividad realizada
- ✅ Requerir certificados/informes a organismos públicos
- ✅ Efectuar tasaciones
- ✅ Reintegro de gastos (si encargo es revocado sin culpa corredor)
CHECKLIST ANTES DE PACTAR CON CORREDOR
- ☐ Verificar matrícula (CUCICBA CABA o Colegio PBA)
- ☐ Solicitar presupuesto por escrito (% + importe estimado)
- ☐ Confirmar si IVA está incluido (algunos agregan + 21% IVA sobre comisión)
- ☐ Clarificar distribución si hay dos corredores (cómo se divide)
- ☐ Para venta: Pactar comisión por VENTA (no por listado)
- ☐ Para alquiler vivienda CABA: Aclarar que inquilino NO paga nada
- ☐ Contrato de representación por escrito (no confíes en acuerdos verbales)
- ☐ Plazo de listado (ej: 90 días, renovable)
- ☐ Servicios incluidos (fotos, videos, publicidad, tasación)
- ☐ Costo por cancelación anticipada (si te arrepentis de vender/alquilar)