En Argentina, la regulación del sector inmobiliario se sustenta en dos marcos legales fundamentalmente distintos que generan una dicotomía clara entre los corredores profesionales matriculados y los agentes no matriculados. Mientras la Ley 25.028 (1999) establece un régimen exhaustivo de regulación, habilitación y sanciones para corredores, los agentes operan bajo el régimen contractual genérico del Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 1479), lo que genera protecciones significativamente diferentes y restricciones legales importantes para su actuación en operaciones inmobiliarias.
Marco Legal Fundamental
La Ley 25.028 reformó el Decreto Ley 20.266/73 (régimen histórico de martilleros y corredores), modernizando requisitos y prohibiciones. Esta ley establece que los corredores inmobiliarios deben cumplir con condiciones habilitantes específicas: ser mayores de edad, poseer título universitario reconocido en la República y cumplir requisitos de inscripción jurisdiccional. En contraste, los agentes inmobiliarios están regulados únicamente por el Art. 1479 del CCCN, que define “contrato de agencia” como aquel donde “una parte, denominada agente, se obliga a promover negocios por cuenta de otra denominada preponente o empresario, de manera estable, continuada e independiente, sin que medie relación laboral alguna, mediante una retribución”.
Esta diferencia no es semántica: es la base de un régimen completamente distinto de derechos, deberes y responsabilidades.
Requisitos de Habilitación y Registro
Un corredor matriculado debe satisfacer exigencias educativas y administrativas claras. Debe poseer título universitario específico en Corretaje Inmobiliario (o Martillería), otorgado por universidades acreditadas. Argentina cuenta con más de 40 universidades que dictan estas carreras. Una vez egresado, debe inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente, acreditando además: mayoría de edad, buena conducta, domicilio de más de un año en la región, constitución de garantía real o personal, y cumplimiento de requisitos locales.
En Buenos Aires (CUCICBA), por ejemplo, los costos asociados son sustanciales: $4,000,000 de arancel de inscripción (único), $650,000 de matrícula anual, más gastos administrativos de $140,000 y fianza fiduciaria, totalizando aproximadamente $4,655,000 ARS iniciales. Estos costos pueden abonarse en múltiples cuotas.
Un agente no matriculado no requiere título formal ni inscripción alguna. Puede operar inmediatamente sobre la base de un contrato privado de agencia con un preponente (cliente o corredor). Esta accesibilidad económica explica en parte su proliferación en el mercado argentino y la tensión sectorial que genera.
Modelo de Intermediación y Autoridad Contractual
La diferencia funcional entre corredores y agentes es fundamental. Un corredor matriculado actúa en capacidad de corretaje: pone en relación a dos o más partes de manera imparcial, sin ligazón de colaboración, subordinación o representación con ninguna de ellas. Puede recibir comisión de ambas partes si así acuerdan, y sus obligaciones son las de un intermediario neutral.
Un agente, por el contrario, actúa en régimen de agencia: promueve negocios por cuenta de una sola parte (el preponente). El agente no representa al preponente para conclusión de contratos, ni asume riesgo de operaciones. Esta diferencia impide al agente ejecutar ciertos actos que son patrimonio exclusivo del corredor matriculado.
Específicamente, un corredor matriculado está autorizado legalmente para suscribir instrumentos de venta (boletos de compraventa, escrituras) con validez legal probatoria. Su firma tiene peso contractual reconocido. Un agente, sin embargo, no puede firmar estos documentos en carácter de tal. Si lo hace, incurre en el delito de “ejercicio ilegal de profesión” tipificado en el Art. 247 del Código Penal.
Derechos a Comisión y Remuneración
La Ley 25.028 reconoce explícitamente el derecho del corredor a cobrar comisión. Surge este derecho cuando las partes concluyen el negocio mediado, independientemente de si la operación se ejecuta finalmente. Interviene un solo corredor que puede recibir retribución de cada parte; si intervienen varios, cada uno cobra solo de su comitente.
Para agentes no matriculados que actúan como corredores (intermediando ambas partes), la Ley 25.028 es explícita: Art. 33 establece que “no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37”. Esto significa que si un agente intenta cobrar comisión por actos de corretaje, carece de fundamento legal. El cliente o comitente puede retener la totalidad de lo pactado, y el agente no tiene acción judicial para exigir pago.
Si un agente actúa dentro del régimen contractual de agencia (promoviendo negocios por cuenta de un solo preponente), puede cobrar comisión conforme al contrato privado. Pero esta comisión no está protegida por ley; depende enteramente del acuerdo privado y es exigible solo si el contrato lo contempla explícitamente.
Deberes Profesionales y Obligaciones Legales
Los corredores matriculados están sujetos a un régimen exhaustivo de deberes estatutarios (Ley 25.028, Art. 36):
- Llevar libro de registro: Asiento exacto y cronológico de operaciones, rubricado por autoridad
- Verificar identidad y capacidad: De las partes intervinientes
- Comprobar títulos: Obtener certificaciones del Registro Público para bienes registrables
- Convenir por escrito: Gastos, condiciones de la operación y autorización expresa para suscribir instrumentos
- Exactitud y claridad: Comunicar circunstancias conocidas que influyan en la operación
- Guardar secreto: De las operaciones; solo bajo orden judicial
- Asistir la entrega: De bienes transmitidos si las partes lo exigen
- Intervención en contratos: Estar presente en firma, dejar constancia, conservar ejemplar
- Entregar minuta: En operaciones sin forma escrita
- Respetar prohibiciones: No practicar descuentos ilegales, no comprar para sí bienes, no retener fondos indebidamente
Estos deberes son exigibles administrativamente por el colegio profesional y judicialmente por terceros dañados.
Los agentes no matriculados no tienen deberes estatutarios formales. Sus obligaciones son únicamente las que derivan del contrato privado de agencia. Si bien la jurisprudencia reconoce que deben actuar “de buena fe” (como cualquier agente comercial), estas obligaciones carecen de la especificidad y fuerza del régimen legal que regula a los corredores.
Sanciones Administrativas y Penales
Corredores Matriculados
Las infracciones sancionables incluyen: ejercer sin matrícula o sin renovación vigente, violar prohibiciones, incumplir deberes. Las sanciones administrativas aplicables incluyen:
- Multa: Hasta $10,000 (valor nominal según ley; la inflación ha erosionado este monto)
- Suspensión: De la matrícula hasta 2 años
- Cancelación: Definitiva de la matrícula
- Clausura: Del local u oficina
Estas sanciones son aplicadas por el colegio profesional jurisdiccional (CUCICBA en CABA, colegios provinciales en provincias). Además, si el corredor comete actos graves (fraude, retención de fondos, operaciones de lavado de activos), puede ser procesado penalmente bajo el Art. 247 del Código Penal (prisión de 15 días a 1 año).
Agentes No Matriculados
Los agentes no están sujetos a sanciones administrativas por un colegio (porque no están registrados). Sin embargo, enfrentan riesgos penales significativos:
- Art. 247 del Código Penal: “Será reprimido con prisión de quince días a un año el que ejerciere actos propios de una profesión para la que se requiere una habilitación especial, sin poseer el título o la autorización correspondiente”.
Si un agente actúa como corredor (intermediando ambas partes, firmando documentos, tasando bienes, conveniéndose condiciones con ambas partes), incurre en este delito. La jurisprudencia ha validado la figura del agente en circunstancias limitadas, pero rechaza claramente cuando intenta ejercer actos de corretaje.
Además, el agente que cobra comisión por actos de corretaje no tiene derecho legal a hacerlo, exponiendo al comitente a iniciar acciones para recuperar lo pagado sin causa.
Protecciones al Cliente
Corredores Matriculados
Los clientes que contratan con un corredor matriculado disponen de protecciones significativas:
- Registro público verificable: Pueden confirmar la matrícula del corredor consultando el colegio profesional
- Obligación estatutaria de transparencia: El corredor está legalmente obligado a divulgar información veraz y completa
- Recurso administrativo: Si el corredor viola deberes, el cliente puede denunciarlo ante el colegio, que abre procedimiento sancionador
- Responsabilidad colegiada: El colegio supervisa y sanciona a sus miembros
- Seguridad jurídica: Los contratos firmados por el corredor tienen validez probatoria oficial
Agentes No Matriculados
Las protecciones son prácticamente nulas:
- Sin registro público: No existe forma de verificar antecedentes o legitimidad del agente
- Sin regulación: No hay colegio que supervise o sancione
- Sin recurso administrativo: Si el agente incumple, el único recurso es acción civil privada
- Sin validez oficial: Los contratos carecen de fuerza probatoria oficial
- Alto riesgo de fraude: Estadísticamente, agentes no regulados presentan tasas significativamente mayores de desapariciones, retención de depósitos y estafas
Jurisprudencia Reciente
A pesar de la presión de los colegios profesionales, la jurisprudencia argentina ha validado parcialmente la figura del agente. En un fallo de 2016, la Justicia desestimó una denuncia de CUCICBA contra agentes inmobiliarios, aclarando que si un agente actúa como “dependiente” de un corredor matriculado y lo expresa claramente, puede ofrecer contactos a clientes sin incurrir en ilegalidad.
Sin embargo, esta validación tiene límites claros: el agente no puede suscribir documentos, no puede tasar bienes, no puede negociar directamente con ambas partes. Debe actuar siempre bajo la supervisión y responsabilidad del corredor matriculado.
Adicionalmente, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha confirmado que comisiones cobradas por agentes sin derecho legal constituyen “pago sin causa” y deben ser reintegradas al cliente.
Contexto Reciente: Propuesta de Desregulación (Febrero 2025)
El Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado ha propuesto eliminar la matrícula obligatoria para corredores, permitiendo operación con “certificaciones alternativas” sin colegiación. Los colegios profesionales (CPI, CoFeCI) argumentan que esta reforma es inconstitucional porque los colegios son facultad delegada de las provincias, no del gobierno nacional. Además, señalan que el corretaje inmobiliario ya es “optativo para la sociedad” (no obligatorio), por lo que el sector ya está desregulado en la práctica.
Esta propuesta sigue en discusión legislativa y no ha sido sancionada.
Recomendaciones Prácticas
Para Profesionales Inmobiliarios:
- Matricularse es obligatorio para ejercer corretaje inmobiliario. Sin matrícula, no hay derecho a comisión y existe riesgo penal.
- Si trabaja como agente bajo un corredor matriculado, especifique siempre esta condición en comunicaciones con clientes; no ejecute actos que requieran autoridad de corredor.
- Conozca la legislación provincial: Cada provincia tiene colegios y requisitos específicos.
Para Clientes:
- Verifique matrícula: Antes de contratar, confirme en el colegio profesional jurisdiccional que el corredor está matriculado y activo.
- Demande contrato escrito: Especifique honorarios, condiciones y alcance de la intermediación.
- Evite agentes no matriculados para operaciones complejas; el riesgo legal es significativamente mayor.
- Documente todo: Mantenga registro de comunicaciones, acuerdos verbales y compromisos.
Conclusión
La distinción entre corredores matriculados y agentes no matriculados en Argentina es fundamentalmente regulatoria. Los corredores operan bajo un régimen legal exhaustivo que impone habilitación universitaria, registro jurisdiccional, deberes específicos, sanciones administrativas y protecciones al cliente. Los agentes operan bajo el régimen contractual genérico de la agencia comercial, sin regulación estatal específica, sin protecciones oficiales y con restricciones legales claras sobre qué actos pueden ejecutar.
Si bien la jurisprudencia reconoce una función legítima para agentes (bajo supervisión de corredores), la ley es explícita: solo los corredores matriculados pueden ejercer actos de corretaje inmobiliario y cobrar comisión por ello. Operar fuera de este marco expone a agentes a responsabilidad penal y priva a clientes de protecciones que la ley ofrece. Para el sector inmobiliario argentino, la matrícula no es un trámite cosmético: es la línea que separa el ejercicio legal del ejercicio ilegal de la profesión.