La regulación de contratos de alquiler en Argentina sufrió cambios fundamentales tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023 en diciembre de 2023. Si bien amplificó la libertad contractual, esta no es absoluta: el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) sigue vigente con normas de orden público que protegen especialmente al inquilino. El conocimiento de cláusulas esenciales, prohibidas y problemáticas es crítico para evitar errores costosos o incompatibles con derechos fundamentales.
ESTRUCTURA LEGAL ACTUAL
Aunque la Ley 27.551 fue derogada, el CCCN Arts. 1187-1225 continúan regulando locaciones. Art. 1098 CCCN + Ley 24.240 Art. 37 declaran nulas de pleno derecho las cláusulas abusivas, independientemente de si fueron acordadas. Esto significa: aunque firmes cláusula abusiva, automáticamente es inválida; no requiere demanda para cuestionarla; puedes exigir restitución de lo pagado ilícitamente.
CATORCE CLÁUSULAS ESENCIALES QUE DEBE CONTENER
1. Identificación y Domicilios
El contrato debe incluir nombres completos, DNI/Pasaporte vigente, domicilio postal y correo electrónico de ambas partes. Art. 1188 CCCN exige que el contrato sea por escrito; identidad inequívoca de las partes es requisito mínimo. El domicilio es crítico: cualquier notificación legal (desalojo, reclamo) se realiza al domicilio estipulado en contrato. Error en domicilio puede invalidar procedimientos judiciales posteriores.
Qué verificar: Que DNI sea vigente (no vencido), que domicilio del locador sea correcto para notificaciones judiciales, que correos sean válidos (para comunicaciones). No aceptes domicilios genéricos (“se notificará donde corresponda”); debe ser específico.
2. Descripción Detallada del Inmueble
Ubicación exacta (calle, número, piso, departamento, localidad), superficie en metros cuadrados, número de habitaciones/baños, características (balcón, amenities, servicios), estado general. Este detalle previene disputas posteriores: inquilino no puede reclamar “pensé que era más grande” si fue detallado en contrato.
Qué verificar: Que descripción coincida exactamente con inmueble visitado. Fotografiar antes de firmar. Si incluye muebles/electrodomésticos (error común), asegúrate de que esté claramente especificado Y que no asumas responsabilidad de reemplazo si se dañan (trampa frecuente).
3. Destino del Inmueble
Especificar: “vivienda familiar”, “comercio”, “consultorio”, etc. Art. 1194 CCCN vincula destino a obligaciones legales. Cambio de destino no autorizado = causal de rescisión inmediata sin indemnización (Art. 1219 CCCN). Si alquilas para “vivienda” pero usas como “oficina de atención al público”, incumples contrato; locador puede desalojar sin juicio previo acelerado.
Qué verificar: Que destino sea claro. Si necesitas flexibilidad (home office + consultoría ocasional), negocia explícitamente: “vivienda con permiso para home office limitado a [actividad específica]” (todo por escrito antes de firmar).
4. Plazo y Renovación Automática
Fecha inicio, fecha fin, duración en años/meses. Post-DNU 70/2023, no hay mínimo obligatorio, pero CCCN Art. 1195 presume 3 años si no hay plazo especificado. Crítico: contrato se renueva automáticamente por iguales períodos si no hay notificación de no-renovación 60 días antes de vencimiento (Art. 1195 CCCN). Muchos inquilinos ignoran esto; descubren que contrato se renovó automáticamente otro año, cuando pensaban que terminaba.
Qué verificar: Que plazo sea explícito (ej: “por 3 años desde 01/01/2026 hasta 31/12/2028”). Entiende el procedimiento de no-renovación: debe ser fehaciente (carta documento, email con confirmación lectura, WhatsApp capturado) con 60 días de anticipación.
5. Monto del Alquiler y Forma de Pago
Cantidad exacta en pesos (NO USD para vivienda); periodicidad (mensual); si es adelantado o vencido; método de pago (transferencia, cheque, MercadoPago); domicilio/cuenta donde se paga; fecha de vencimiento cada mes.
Restricciones legales clave: CCCN Art. 1195 prohíbe alquiler en moneda extranjera para contratos de vivienda. Si contrato dice “USD”, es nulo; pagas en pesos (a tipo de cambio oficial). No pueden exigir más de 1 mes adelantado (aunque post-DNU técnicamente lo permite, jurisprudencia rechaza como abusivo).
Qué verificar: Confirma que sea pesos, no USD. Confirma que NO pidas > 1 mes adelantado. Entiende si es “adelantado” (pagas hoy para mes próximo) o “vencido” (pagas al fin del mes). Especifica método de pago: NUNCA efectivo sin comprobante (ver investigación anterior sobre errores).
6. Ajustes/Aumentos del Alquiler
Especificar si hay aumentos, frecuencia, índice. Post-DNU 70/2023, no hay límite legal obligatorio; libertad de pactar cero aumento, IPC, 50%, etc. PERO Art. 1098 CCCN permite cuestionar como “abusiva” cualquier cláusula “desproporcionada”. Jurisprudencia 2024-2025 rechaza aumentos > 2x IPC anual como abusivos (aunque DNU 70/2023 no lo prohíbe explícitamente).
Qué verificar: Si está en silencio (no dice nada), presume alquiler FIJO sin aumentos. Si hay aumento, debe estar clara la fórmula (ej: “aumentos anuales máximo IPC”) y la fecha (ej: “1 de enero cada año”). Rechaza “a discreción del locador” (eso es abusivo). Negocia antes de firmar.
7. Depósito de Garantía
CCCN Art. 1196 establece máximo = 1 mes de alquiler (post-DNU 70/2023 no tiene límite legal explícito, pero jurisprudencia mantiene 1 mes como razonable; > 1 mes se considera abusivo). Especificar: moneda, proceso de devolución (ej: “dentro de 30 días post-entrega de llaves”), condiciones de retención por daños (ej: “solo daños comprobados con factura de reparación”), interés (“depósito devengará interés TNA promedio cajas ahorro desde fecha depósito”).
Qué verificar: Que NO sea > 1 mes. Que incluya aclaración de intereses. Que especifique proceso de devolución clara (plazo + condiciones). Rechaza “depósito = 2-3 meses” (algunos locadores aún lo intentan post-DNU; es abusivo). No confundas depósito con “adelanto de alquiler” (son diferentes; depósito es garantía de daños, no fondo de ahorro).
8. Garantías Adicionales
CCCN Art. 1196 + Ley 27.551 Art. 13 (referencia aún válida jurisprudencialmente): inquilino puede ofrecer mínimo 2 de 5 opciones: (A) Título propiedad inmueble, (B) Aval bancario, (C) Seguro de caución, (D) Fianza/fiador, (E) Garantía personal (recibo sueldo, certificado ingresos). Post-DNU no hay límite máximo, pero jurisprudencia acepta máximo 10x alquiler mensual para casos de “mucho riesgo”; 5x es estándar.
Qué verificar: Que locador NO exija todas las garantías simultáneamente. Que permita elegir de las opciones. Si eres “riesgoso” (trabajo inestable, sin referencias): ten listo aval bancario O seguro de caución (son tus opciones más seguras). Rechaza exigencias > 10x alquiler (abusivas).
9. Servicios, Expensas y Cargas
Especificar claramente quién paga qué (crítico para evitar sorpresas). Inquilino paga (CCCN Art. 1209): alquiler, servicios habitacionales ordinarios (agua, gas, electricidad si son a nombre inquilino), expensas ordinarias (ascensor, portería, iluminación común), tasa ABL (CABA). Locador paga: Impuesto Inmobiliario (Bienes Inmuebles), expensas extraordinarias (refacción estructural, reemplazo ascensor, refuerzo cimiento), mantenimiento preventivo, reparaciones por defecto constructivo.
Qué verificar: Busca cláusula que diga “Inquilino: alquiler + servicios ordinarios + expensas ordinarias. Locador: impuestos + reparaciones estructurales + expensas extraordinarias.” Rechaza “inquilino paga TODOS los gastos” (es abusivo). Si está ambiguo, negocia aclaración escrita.
10. Acta de Estado Inicial (CRÍTICA)
Documento separado O anexado al contrato detallando estado del inmueble al momento firma: descripción estado paredes, piso, techo, ventanas, servicios; lista de defectos pre-existentes con ubicación exacta; fotografías (con numeración/fecha). Ambas partes firman acta. ESTO ES FUNDAMENTAL: sin acta, tribunal presume inquilino recibió conforme (Art. 1206 CCCN); locador no puede retener depósito post-contrato sin prueba de daños NUEVOS causados por inquilino.
Qué verificar: Exige acta ANTES de firmar contrato principal. Si no existe, haz recorrida con locador, fotografía TODO (con reloj/calendario visible para prueba de fecha), arma acta por escrito, ambos firman. Obtén copia. Esto te protege de retenciones injustificadas de depósito años después.
11. Conservación del Inmueble y Reparaciones
Especificar obligación del locador: “Locador debe conservar inmueble en estado apto para uso y goce convenido y efectuar reparaciones por deterioro o defecto no imputable a locatario (Art. 1201 CCCN). Plazo para reparaciones urgentes (sin agua, sin luz, filtraciones activas): 24 horas. Plazo para reparaciones no urgentes: 10 días. Si locador rechaza/demora, inquilino puede hacer reparación por cuenta propia, presentar factura; locador debe reembolsar o inquilino compensa con alquiler futuro (Art. 1201 bis CCCN).”
Qué verificar: Rechaza cláusula que diga “Inquilino responsable de TODAS las reparaciones”. Rechaza “Locador no es responsable por daños, filtraciones, etc.” (es abusiva; locador siempre tiene responsabilidad por negligencia). Asegúrate que contrato deje claro que defectos constructivos, filtraciones, etc. = responsabilidad del locador.
12. Prohibición de Cambio de Destino
Cláusula estándar: “Inquilino se obliga a destinar inmueble ÚNICAMENTE para vivienda familiar. Cambio de destino sin consentimiento es causal de rescisión inmediata” (Art. 1219 CCCN).
Qué verificar: Si está clara. Si necesitas flexibilidad: negocia antes de firmar (“se permite home office para [actividad específica]”). No dejes ambiguo.
13. Duración y Renovación Automática
Cláusula clara: “Contrato se renueva automáticamente por iguales períodos si no hay notificación fehaciente de no-renovación 60 días antes de vencimiento (CCCN Art. 1195). Notificación debe ser por carta documento, email con aviso lectura, o medio fehaciente equivalente.”
Qué verificar: Entiende que contrato se RENUEVA automáticamente (si no lo sabías, es peligro). Guarda fechas: si contrato vence 31/12/2026, debes notificar no-renovación antes de 01/11/2026.
14. Jurisdicción y Competencia
Cláusula: “Las partes se someten a jurisdicción de Tribunales de [localidad], renunciando a cualquier otro fuero.” En CABA, preferentemente: “Juzgados de Relaciones de Consumo de CABA” (procedimiento gratuito Ley 6407 CABA; acceso más rápido a justicia para inquilino).
Qué verificar: Asegúrate que NO incluya “renuncian a derecho a juicio” (eso es nulo). Preferentemente, que sea ante Juzgados de Relaciones de Consumo CABA (a favor del inquilino).
CLÁUSULAS NULAS/ABUSIVAS QUE DEBE RECHAZAR CATEGÓRICAMENTE
Estas cláusulas son automáticamente nulas (Art. 1098 CCCN + Ley 24.240 Art. 37); aunque estén en contrato, NO estás obligado a cumplirlas. Si ya pagaste bajo cláusula nula, puedes reclamar restitución.
1. Renuncia a Derechos Fundamentales del Inquilino
❌ “Inquilino renuncia al derecho a exigir reparaciones” / “Renuncia a garantía de vicios ocultos” / “Acepta recibir inmueble tal como está, sin reclamos posteriores”
- Sentencia: NULA de pleno derecho (Art. 1098 CCCN)
- Razón: Derechos del inquilino no son renunciables; son de orden público
2. Exención Total del Locador de Responsabilidad
❌ “Locador no es responsable por daños, filtraciones, incendios, derrumbes, ni siquiera por caso fortuito”
- Sentencia: NULA; locador siempre tiene responsabilidad mínima (Art. 1201 CCCN, Art. 1722, 1757 CCCN)
- Nota: Locador puede limitar responsabilidad, pero no eximen completamente
3. Depósito Excesivo (Vivienda)
❌ “Depósito equivale a 2-3 meses de alquiler” / “Depósito 1 mes por cada año del contrato”
- Status: Post-DNU 70/2023 no tiene límite legal explícito, PERO jurisprudencia 2024-25 rechaza > 1 mes como abusivo (Art. 1098 CCCN)
- Consejo: Negocia a 1 mes; si rechazan, considera cláusula abusiva
4. Pago de Anticipados Excesivos (Vivienda)
❌ “Pague 3 meses de adelanto” / “Pague 1 mes adelantado + 1 mes depósito + 1 mes garantía”
- Sentencia: Abusivo; máximo 1 mes adelantado permitido por jurisprudencia (CCCN Art. 1195)
- Consejo: Exige que total adelantado + depósito ≤ 2 meses
5. Alquiler en Moneda Extranjera (Vivienda)
❌ “Alquiler en USD” O “Alquiler en pesos equivalentes a USD al tipo de cambio blue”
- Sentencia: NULA para destino vivienda (CCCN Art. 1195); inquilino paga en pesos (a tipo de cambio oficial si aplica)
- Fallo reciente: Jurisprudencia 2024 rechaza USD en contratos vivienda; anula cláusula; inquilino paga en pesos
6. Pagarés o Documentos Separados del Contrato
❌ “Firma pagaré por depósito” / “Firma pagaré por diferencia de garantía” / “Contrato + pagarés por servicios atrasados”
- Sentencia: NULA; todos los términos deben estar en contrato único (CCCN Art. 1195)
- Razón: Evita que locador cobre doble; pagarés separados = trampa común
7. Acceso Irrestricto del Locador
❌ “Locador puede entrar al inmueble cuando lo desee” / “No requiere preaviso para inspección”
- Sentencia: NULA; requiere 24 horas de preaviso (CCCN Art. 18 CN + Art. 1208 CCCN; privacidad es derecho fundamental)
- Consejo: Exige cláusula: “Locador requiere 24 horas de preaviso para ingreso, salvo emergencia”
8. Prohibición Absoluta de Subarriendo (Vivienda)
❌ “Prohibido subarrendar bajo cualquier circunstancia”
- Sentencia: Parcialmente nula; subarriendo CON CONSENTIMIENTO ESCRITO locador es permitido (Art. 1215 CCCN)
- Consejo: Negocia cláusula: “Subarriendo permitido con consentimiento escrito previo del locador”
9. Prohibición de Visitas/Familia en Inmueble
❌ “Prohibido que entren visitas/amigos al inmueble” / “Prohibido que viva pareja/hijos del inquilino”
- Sentencia: NULA; violaría derecho a privacidad + vida familiar (Art. 18 CN)
- Razón: Contrato no puede prohibir vida personal/familia
10. Penalizaciones Excesivas por Rescisión Anticipada
❌ “Si se va antes de vencimiento, pague 6 meses de alquiler como penalidad”
- Sentencia: Abusiva si desproporcionada; jurisprudencia acepta máximo 1.5 meses (año 1) o 1 mes (años posteriores)
- Consejo: Si está en silencio, inquilino puede rescindir después 6 meses pagando penalidad razonable (Art. 1197 CCCN post-Ley 27.551, aún jurisprudencia válida)
CLÁUSULAS RED FLAG / PROBLEMÁTICAS (Negocia o Rechaza)
Estas NO son automáticamente nulas, pero son peligrosas o restrictivas. Negocia modificación ANTES de firmar.
1. Demanda de Garantía > 10 Veces Alquiler
⚠️ “Garantía total máximo 15-20 veces alquiler mensual”
- Status: Post-DNU: técnicamente permitido, PERO Art. 1098 CCCN (abusiva si exorbitante)
- Consejo: Negocia cap a 5-10x alquiler máximo; > 10x es rechazada por tribunales
2. Reparaciones sin Compensación (Mejoras Necesarias)
⚠️ “Todas las mejoras quedan a favor del locador sin compensación, aunque sean necesarias”
- Status: Abusiva si incondicionalmente; mejoras NECESARIAS autorizadas por locador = compensables (Arts. 1217-1218 CCCN)
- Consejo: Negocia: “Mejoras no necesarias = favor locador. Mejoras necesarias autorizadas por locador = compensables”
3. Cláusula “Silencio = Conformidad” muy Restrictiva
⚠️ “Si inquilino no reclama defectos en 5 días de entrada, se entiende recibido conforme”
- Status: Plazo muy corto; CCCN Art. 2560 = 1 año mínimo para reclamar vicios (aunque limitado por buena fe)
- Consejo: Negocia: “Plazo de reclamo de defectos: mínimo 30 días desde entrada”
4. Responsabilidad por Servicios Cortados
⚠️ “Si hay corte de agua/luz: inquilino es responsable de reactivación”
- Status: Abusiva si inquilino no causó el corte; Art. 1209 CCCN
- Consejo: Clarifica: “Inquilino responsable de reactivación solo si corte causado por inquilino (incumplimiento pago inquilino)”
5. No Devolución de Depósito por “Limpieza Final”
⚠️ “Depósito no se devuelve; se usa para limpieza final del inmueble”
- Status: Práctica común; NO es explícitamente nula, pero abusiva si no es consentida
- Consejo: Negocia: “Limpieza final responsabilidad compartida O costo separado; depósito devuelto aparte”
CHECKLIST ANTES DE FIRMAR
Verificación de Presencia (✅ DEBE ESTAR):
- ☐ Nombres completos + DNI vigente ambas partes
- ☐ Domicilios + correos (para notificaciones)
- ☐ Descripción inmueble detallada + ubicación exacta
- ☐ Destino claro (vivienda, comercio, etc.)
- ☐ Plazo de duración (inicio + fin) O presunción 3 años (Art. 1195 CCCN)
- ☐ Monto alquiler en pesos (no USD si es vivienda)
- ☐ Forma de pago especificada
- ☐ Depósito máximo 1 mes + proceso devolución clara
- ☐ Garantías (tipo + monto ≤ 10x alquiler)
- ☐ División servicios/expensas: quién paga qué
- ☐ Acta de estado inicial O aclaración sobre recepción conforme
- ☐ Obligaciones reparación del locador (24 horas urgente, 10 días normal)
- ☐ Cláusula renovación automática + preaviso no-renovación
Verificación de Ausencia (❌ NO DEBE ESTAR):
- ☐ Renuncia a derechos fundamentales
- ☐ Exención total locador de responsabilidad
- ☐ Depósito > 1 mes (vivienda)
- ☐ Anticipo > 1 mes (vivienda)
- ☐ Alquiler USD (vivienda)
- ☐ Pagarés separados del contrato
- ☐ Acceso irrestricto locador sin preaviso
- ☐ Prohibición absoluta subarriendo
- ☐ Penalizaciones > 1.5 meses (año 1) o > 1 mes (años posteriores)
Documentación Adjunta:
- ☐ Acta de estado inicial (fotos anexadas)
- ☐ Copia firmada del contrato en tu poder
- ☐ Comprobante de pago depósito (transferencia o recibo)
- ☐ Fotocopias DNI ambas partes
PROCEDIMIENTO RECOMENDADO
Paso 1: LEER COMPLETO (sin prisa)
- Lleva contrato a casa si es posible
- Marca dudas con bolígrafo
- Busca palabras clave: “renuncia”, “exonerado”, “prohibido”, “depósito”, “aumento”
Paso 2: IDENTIFICAR CLÁUSULAS PROBLEMÁTICAS
- Compara con lista de NULAS/RED FLAG en este informe
- Anota números de artículos CCCN pertinentes
Paso 3: NEGOCIAR
- Si hay cláusula nula/abusiva: EXIGE corrección por escrito
- NO confíes en “lo arreglamos después”
- Todo debe estar en contrato original antes de firmar
Paso 4: ACTA DE ESTADO INICIAL
- Antes de firmar: recorrida con locador
- Fotografía exhaustivamente (paredes, piso, techo, servicios)
- Arma acta escrita (ambas partes firman)
- Conserva fotos + acta
Paso 5: FIRMA
- Firma en 2 ejemplares (1 para ti, 1 para locador)
- Asegúrate que ambas partes firmen CADA PÁGINA
- Obtén copia inmediatamente
Paso 6: CONSERVACIÓN
Impresión física en carpeta segura
Foto contrato firmado + envía por email a ti mismo (prueba de fecha)
Copia en nube (Dropbox, Google Drive)