La elección entre alquiler tradicional y temporario es crítica para propietarios e inquilinos. Argentina distingue legalmente dos regímenes completamente diferentes: alquiler tradicional regulado por el Código Civil y Comercial (CCCN Arts. 1187-1225) con protecciones al inquilino; alquiler temporario regulado como “contrato de hospedaje” (Ley 27.221) sin protecciones de alquiler. CABA ha intensificado regulación del alquiler temporario turístico (Ley 6255, Resolución 8/2025 de 2025) con multas de hasta $1 millón por incumplimiento, reflejando conflicto entre rentabilidad propietario vs. acceso vivienda inquilinos + convivencia vecinal. Confundir regímenes genera consecuencias legales significativas.
DEFINICIONES LEGALES CRÍTICAS
Alquiler Tradicional es contrato cuyo destino es la residencia habitual del inquilino. Duración mínima 3 años (aunque DNU 70/2023 derogó Ley 27.551, jurisprudencia mantiene presunción), inmueble típicamente sin amoblar, servicios paga inquilino, con renovación automática si propietario no notifica no-renovación 60 días antes. Protecciones: Reparaciones obligatorias locador (24 horas urgencia, 10 días normalidad), depósito máximo 1 mes, rescisión anticipada después 6 meses con penalidad decreciente (1.5 meses año 1, 1 mes años posteriores), desalojo solo por procedimiento judicial.
Alquiler Temporario (turístico) es contrato cuyo destino es NO residencia habitual: uso temporal días a meses. Ley 27.221 lo clasifica como “contrato de hospedaje” (CCCN Arts. 1441-1449), lo que significa se rige por régimen hotelero, NO por ley alquileres. Características: Amueblado + equipado, servicios incluidos (agua/luz/gas), CERO protecciones inquilino (equivalente a huésped hotel), renovación discrecional, desalojo informal (contrato termina). En CABA, alquiler temporario turístico REQUIERE registro Secretaría Turismo (Ley 6255); violación = multa $700K-$1M.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS
Alquiler Tradicional: Para Propietario
Estabilidad financiera es ventaja principal: ingresos predecibles mensuales, inquilino establece domicilio → responsabilidad legal clara. Relación contractual estable (2-3 años) genera menos estrés psicológico. Inquilino tiende a cuidar propiedad como suya (vivienda permanente). Impuestos menores (5% Ganancias + 3.5% Ingresos Brutos). Desventajas: Plazo mínimo 2-3 años liquida capital lentamente; renovación automática requiere acción explícita para no renovar; inquilino tiene protecciones fuertes (reparaciones obligatorias costosas); desalojo es proceso judicial largo (3-6 meses); riesgo no pago/daños; costo administrativo seguimiento.
Alquiler Temporario: Para Propietario
Ingresos significativamente más altos: $350/noche × 25 días mes = $250K/mes ($3M/año) vs. alquiler tradicional $50K/mes ($600K/año). Duración flexible (1 semana a meses). Inquilino cambia constantemente (menos desgaste relación). Protecciones inquilino mínimas (régimen hospedaje). Desalojo rápido (no procedimiento judicial). Depósito mayor fácilmente retenible. Desventajas CRÍTICAS: Regulación estricta CABA (registro obligatorio, multa $700K-$1M por incumplimiento). Impuesto Derecho Uso Urbano 1,5% (retiene plataforma). Restricción reglamento copropiedad (mayoría prohíben; violación = consorcio demanda). Vecinos pueden litigar (violación convivencia). Mayor desgaste físico (limpieza constante). Impuestos complejos (30% Actividad + IVA 21% = posible 55-60% total carga). Exposición reputacional (críticas plataformas). Riesgo daños inquilino corto plazo.
Alquiler Tradicional: Para Inquilino
Estabilidad vivienda (2-3 años mínimo = derecho fundamental). Renovación automática sin negociación. Protecciones legales fuertes (reparaciones obligatorias, costo locador, no desalojo arbitrario). Costo conocido (no sube arbitrariamente post-DNU). Depósito devuelve + intereses. Acceso justicia consumidor gratis (Juzgados Relaciones Consumo CABA Ley 6407). Desventajas: Plazo largo (si quiere irse antes, penalidad o preaviso 3 meses). Sin mobiliario (debe equipar). Servicios no incluidos (paga agua/luz). Requisitos garantía restrictivos (aval, fiador, propiedad). Locador puede optar no renovar (aunque con preaviso 60 días).
Alquiler Temporario: Para Inquilino
Flexibilidad duración (1 semana a meses). Servicios incluidos (agua/luz/gas/wifi/limpieza). Amueblado + equipado (sin costo equipo). Salida sin penalidad post-plazo. Menor costo inicial (sin depósito grande). Múltiples opciones (plataformas ofrecen miles). Desventajas CRÍTICAS: Protecciones legales MÍNIMAS (régimen hospedaje, no alquiler = no derechos renovación, reparación, protección desalojo). Costo total MAYOR anualmente: $350/noche × 365 días = $127.750 año (vs. $600K alquiler tradicio); economía de escala invertida. Sin renovación automática (contrato termina, busca nuevo). Propietario acceso fácil (régimen hospedaje permite). Imposible empadronarse (vivienda no es residencia oficial = rechaza AFIP, bancos, etc.). Inestabilidad: temporada baja = sin ingreso inquilino.
RIESGOS LEGALES CRÍTICOS
Para Propietario: Reclasificación de Contrato
Error frecuente: Pactar “contrato temporario” de 6-12 meses, pero inquilino se comporta permanentemente (empadronamiento, cambio domicilio, años de ocupación). Consecuencia: Tribunal puede reclasificar como alquiler tradicional (CCCN Art. 1189). Resultado: Aplica renovación automática, reparaciones obligatorias, desalojo solo por procedimiento judicial. Jurisprudencia 2024-25 detecta “abuso de forma”.
Para Propietario: Incumplimiento Registro CABA
Alquila por Airbnb SIN inscribir en Secretaría Turismo CABA (Ley 6255). Multa: $700K-$1M (700-1.000 Unidades Fijas, ~$731.62 c/u). Además: Plataforma (Airbnb/Booking) responsable subsidiary; presión eliminar listado. Gobierno CABA (2025) anunció ofensiva contra no registrados; anunció presentación ante SEC USA por incumplimiento plataformas.
Para Propietario: Violación Reglamento Copropiedad
Mayoría reglamentos PH/edificios prohíben alquiler temporario turístico. Propietario que alquila = incumplimiento reglamento. Consecuencia: Consorcio demanda civilly; tribunal ordena cese alquiler. Propietario debe desalojar inquilino o enfrenta sanciones consorciales (multas, bloqueo servicios, incluso expulsión). Jurisprudencia reciente: Fallo Juzgado Civil Palermo 2025 prohibió alquileres temporarios en edificio tras sentencia; consorcio ganó demanda.
Para Inquilino: Sin Protecciones de Alquiler
Contrato temporario = régimen hospedaje (CCCN Arts. 1441-1449). Inquilino es “huésped”, no “locatario”. Consecuencias:
- ❌ Sin derecho renovación (propietario puede no renovar arbitrariamente)
- ❌ Sin obligación reparación locador (inquilino responsable daños)
- ❌ Sin protección desalojo (termina contrato, fuera)
- ❌ Sin derecho empadronamiento (vivienda ≠ residencia habitual oficial)
- ❌ Depósito fácilmente retenible (sin protecciones CCCN Art. 1204 sobre devolución + intereses)
Para Inquilino: Imposibilidad Empadronamiento
Contrato temporario NO reconoce “residencia habitual”. Inquilino intenta cambiar domicilio legal = AFIP rechaza (no residencia oficial). Consecuencias: No accede créditos bancarios (requieren domicilio oficial); coberturas sanitarias vinculadas domicilio rechazadas; empleador cuestiona dirección válida. Financieramente = invisibilidad fiscal, lo que afecta creditworthiness.
IMPACTO TRIBUTARIO: DIFERENCIA DRAMÁTICA
Alquiler Tradicional ($50K/mes = $600K/año):
- Ganancias (5%): $30K
- Ingresos Brutos (3.5%): $21K
- Impuesto Inmobiliario: ~$8K
- ABL: ~$5K
- Total: ~$64K/año (10.7% carga)
- Deducibles: Reparaciones, impuestos, seguros (reduce base)
Alquiler Temporario ($250K/mes = $3M/año):
- Ganancias (5% rendimiento capital) O 30% (actividad): $150K-900K
- Ingresos Brutos (3.5%): $105K
- Derecho Uso Urbano (1.5%): $45K (plataforma retiene, pero responsabilidad final propietario)
- Impuesto Inmobiliario: ~$8K
- IVA (21% si clasificado actividad): $630K
- Total: $938K-$1.693K/año (31-56% carga)
Diferencia: Alquiler temporario genera 10-25x más impuestos en términos absolutos; carga tributaria final es 3-5x mayor porcentaje.
REGLAMENTO COPROPIEDAD: FRICCIÓN CRÍTICA
Realidad: 80%+ reglamentos PH/edificios CABA prohíben alquiler temporario. Razones: entrada/salida constante turistas, ruido nocturno, uso áreas comunes, desconocimiento de normas, inseguridad (extraños). Para permitir alquiler temporario, requiere: Convocar asamblea copropietarios, presentar reforma reglamento, votación mayoría calificada (típicamente 2/3), registrar en DNRPI, notificar administrador.
Si propietario alquila sin aprobación: Consorcio puede aplicar multa, intimar cese, demandar. Sentencia típica: Propietario debe desalojar inquilino (breach contractual).
ESCENARIOS PRÁCTICOS Y DECISIÓN
Elige TRADICIONAL si:
- ✅ Necesitas estabilidad financiera 3+ años
- ✅ Aceptas reparaciones obligatorias
- ✅ Zona no-turística (menos presión temporario)
- ✅ Quieres carga impositiva menor
Elige TEMPORARIO si:
- ✅ Zona centro/turística (Microcentro, San Telmo, Palermo)
- ✅ Puedes registrarte CABA (gestión + trámite)
- ✅ Aceptas impuestos altos (30-56%)
- ✅ Reglamento copropiedad APRUEBA (o lo modificas)
- ✅ Disposición limpieza/mantenimiento constante
- ✅ OK con vacancia estacional
Como Inquilino: Elige TRADICIONAL si:
- ✅ Necesitas estabilidad 2+ años
- ✅ Requieres empadronamiento (créditos, domicilio oficial)
- ✅ Presupuesto limitado
Como Inquilino: Elige TEMPORARIO si:
- ✅ Solo 1-6 meses (estudios, destino laboral)
- ✅ Presupuesto permite $3.8M+/año
- ✅ Aceptas cero protecciones legales