El régimen legal de alquileres en Argentina, transformado por la Ley 27.551 (2020) que reformó artículos críticos del Código Civil y Comercial de la Nación, ha simplificado derechos del inquilino pero ha generado nuevas complejidades operativas. Tanto inquilinos como locadores cometen errores repetitivos que resultan en pérdida de derechos, sanciones legales, desalojos innecesarios, o litigios costosos. Estos errores son prevenibles con documentación rigurosa, conocimiento legal básico, y procedimientos sistemáticos.
ERRORES CRÍTICOS DEL INQUILINO
Error 1: Firmar Contrato sin Leer o Entender Cláusulas Abusivas
El error más grave y frecuente es la aceptación de cláusulas abusivas sin resistencia. La Ley 24.240 (Art. 37) y el CCCN (Art. 1098) declaran estas cláusulas nulas de pleno derecho, pero solo si el inquilino las identifica y las impugna. Cláusulas típicamente nulas incluyen: renuncia a derechos legales (“renuncia a exigir reparaciones”), penalizaciones desproporcionadas (“pague 6 meses si se va antes del término”), depósitos excesivos (“depósito 3 meses”), acceso sin preaviso del locador (“locador puede entrar cuando lo desee”), pago anticipado excesivo (“pague 3 meses por adelantado”), prohibición absoluta de subarriendo, o cobro de comisión inmobiliaria.
Prevención: Leer el contrato completo antes de firmar, llevar asesor si es complejo, tachar cláusulas ilegales e insistir en que locador las rubrique (firma al lado de tacharrón), fotocopiar contrato antes de entregar depósito, nunca confiar en que “se arreglará después”. La omisión de este paso ha resultado en litigios por años en CABA donde inquilinos intentan impugnar cláusulas que habían aceptado implícitamente.
Error 2: No Documentar Estado Inicial con Fotos y Acta
El segundo error grave es ingresar sin acta de estado inicial firmada. Jurisprudencia 2024-2025 establece que sin documentación de estado previo, se presume que inquilino recibió conforme; carga probatoria de demostrar daños causados por inquilino recae enteramente en locador. Si locador reclama “piso se rayó”, pero no hay foto del estado anterior, tribunal presume piso ya estaba rayado; inquilino recupera depósito.
Prevención: Hacer recorrida con locador + garante (si aplica) ANTES de que inquilino ingrese. Fotografiar todas las áreas (paredes, piso, techo, detalles). Incluir acta de estado inicial en contrato listando defectos pre-existentes con ubicación específica. Ambas partes firman acta. Guardar fotos en nube (con timestamp automático) + copia física + copia por email (con fecha de envío).
Error 3: No Reportar Defectos Dentro de Plazo Legal
Art. 1201 del CCCN establece plazos críticos: 24 horas para defectos urgentes (sin agua, sin electricidad, filtraciones activas) y 10 días para defectos no urgentes (pintura descascarada, grieta menor). Demora injustificada en notificar puede resultar en pérdida del derecho a reclamar por negligencia del inquilino.
Prevención: Notificar por escrito inmediatamente (email, WhatsApp, correo certificado). Especificar defecto exactamente (“filtración bajo ventana cocina = mojó piso”). Incluir foto. Para urgencias: indicar “24 horas”. Si locador demora/rechaza: intimar formalmente con plazo. Si ignora: inquilino puede hacer reparación por su cuenta, presentar factura, locador debe reembolsar O inquilino puede descontar de alquiler futuro (Art. 1201 bis CCCN).
Error 4: Confundir Depósito de Garantía con Fondo de Emergencia
Error conceptual grave: creer que depósito es “para usar” si tienes problema. El depósito es garantía de daños al inmueble, NO fondo de ahorro ni forma de no pagar alquiler final. Art. 1204 CCCN prohíbe que inquilino “imput[e]” depósito a alquileres mientras contrato está vigente.
Prevención: Pagar SIEMPRE alquiler completo a tiempo, incluso el mes final. Depósito se devuelve post-devolución de llaves si no hay daños. Si tienes dificultad financiera: notificar locador, negociar plan de pago, NO dejar de pagar esperando usar depósito.
Error 5: No Obtener Copia del Contrato Firmado
Sin copia firmada del contrato en mano, inquilino no puede probar qué se pactó. Locador cambia términos (“ahora es $20.000, no $10.000”), y sin documento, inquilino está desprotegido.
Prevención: Antes de entregar dinero, exigir que locador entregue contrato original firmado por ambas partes. Fotocopiar inmediatamente. Guardar en 3 lugares (original en casa, fotocopia en casa, foto digital en nube). Enviar foto del contrato por email a sí mismo (respaldo de fecha).
Error 6: Cambiar Destino del Inmueble sin Autorización
Si alquila para “vivienda” pero usa como “consultorio médico” o “office con clientes”, incurre en cambio de destino no autorizado. Art. 1219 CCCN permite rescisión inmediata del contrato sin indemnización. Desalojo es expedito.
Prevención: Usar inmueble SOLO para destino pactado. Si necesitas flexible: solicitar autorización escrita ANTES de cambio. Negociar en contrato original si sabes que necesitarás “home office ocasional” (con consentimiento explícito).
Error 7: Acumular Deuda de Servicios/Expensas
Dejar de pagar agua, luz, gas, expensas ordinarias genera causal para desalojo (incumplimiento de obligaciones accesorias) y permite a locador retener depósito.
Prevención: Pagar servicios/expensas a tiempo. Si tienes dificultad: notificar locador, pactar plan de pago. Obtén comprobantes de pago. No dejes acumular deuda.
Error 8: Hacer Pagos sin Comprobante
Pagar en efectivo sin recibo es error grave. En desalojo por falta de pago, tribunal presume no pagado sin comprobante. Inquilino pierde caso incluso si pagó.
Prevención: NUNCA pagar en efectivo sin comprobante escrito. Formas probables: transferencia bancaria (autocomprobante fecha), cheque (guardá copia), MercadoPago/billetera (comprobante transacción). Si DEBE pagar efectivo: exigir recibo firmado por locador (especificando mes, año, cantidad, concepto).
Error 9: No Entender Mecanismo de Rescisión Anticipada
Muchos inquilinos creen estar “atrapados” 3 años. Ley 27.551 permite rescisión después de 6 meses: penalidad 1.5 meses (año 1) o 1 mes (año 2+). O: aviso con 3 meses de anticipación = rescisión sin penalidad.
Prevención: Leer Art. 1197 CCCN. Si quiero irme a mes 10: aviso en mes 7 (3 meses preaviso) → salgo mes 10 sin penalidad. O: salgo mes 10 pagando 1.5 meses penalidad. Notificación DEBE ser fehaciente (carta documento, email confirmado, WhatsApp capturado).
Error 10: Permitir Acceso a Locador sin Documentación
Sin protección de privacía, locador puede argumentar que “inspeccionó” libremente. Art. 18 CN garantiza inviolabilidad domicilio; Art. 1208 CCCN requiere 24 horas de preaviso.
Prevención: Exigir notificación escrita (24 horas, excepto emergencia). Estar presente cuando locador ingresa. Si locador intenta acceso sin preaviso: derecho a rechazarlo. Puedes cambiar cerraduras (a costo tuyo) si es por seguridad (Art. 1204 bis CCCN), pero debes permitir acceso a locador con llave nueva.
ERRORES CRÍTICOS DEL LOCADOR
Error 1: Exigir Garantías Ilegales o Excesivas
Ley 27.551 establece límites máximos: depósito = 1 mes por año contrato (ejemplo: 3 años = máximo 3 meses total). Garantía total ≤ 5 veces alquiler mensual (o hasta 10x si hay mucho riesgo). Inquilino elige mínimo 2 de 5 opciones: título propiedad, aval bancario, seguro caución, fianza, garantía personal.
Locador que exige “3 meses depósito + aval bancario + fiador + seguro” viola ley. Tribunal anula cláusulas excesivas; contrato se reformula a lo legal. Inquilino elige qué ofrece.
Prevención: Respeta límites legales. Depósito 1 mes + una garantía adicional es razonable. Si inquilino es “riesgoso”: aumenta a 10 veces alquiler (máxima legal), pero no excedas. Documenta qué garantía se aceptó en contrato.
Error 2: No Documentar Estado Inicial
Sin acta + fotos iniciales, locador no puede probar daños causados por inquilino. Tribunal presume daños pre-existentes; locador pierde retención depósito.
Prevención: OBLIGATORIO: acta de estado inicial con fotos antes de que inquilino entre. Detallar defectos pre-existentes, ubicación, fotografías. Ambas partes firman. Guardar original + conservar copia.
Error 3: No Mantener Propiedad en Estado Habitable
Si filtraciones, electricidad rota, calefacción falla, locador rechaza/demora reparaciones: incumplimiento grave del CCCN Art. 1201. Inquilino puede rescindir sin penalidad + demandar indemnización.
Prevención: Revisar propiedad regularmente. Responder 24 horas urgencias, 10 días no urgencias. Documentar reparaciones realizadas (foto post-reparación, factura).
Error 4: Desalojo sin Orden Judicial
Cambiar cerraduras, retener llaves, cortar servicios = desalojo ilícito. Tribunal condena a 3 meses alquiler + daño moral. Art. 1222 CCCN requiere procedimiento formal.
Prevención: Seguir procedimiento correcto: notificación no-renovación 60 días → esperar → juicio desalojo (si necesario) → orden judicial. Nunca acciones unilaterales.
Error 5: No Documentar Adeudos de Servicios
Sin facturas de servicios no pagos, tribunal presume pagado. Locador no puede retener depósito.
Prevención: Conservar facturas 10 años. Notificar inmediatamente si hay atraso. Intimar pago. Si retiene depósito: detallar exactamente qué servicios están adeudados (agua mes X = $Y, luz mes Z = $W).
Error 6: Exigir Aumentos Ilegales
Si contrato pacta $10.000, locador no puede exigir $20.000 sin causa. Aumentos permitidos: máximo 2x IPC anual (Art. 1197 CCCN). Tribunal rechaza desalojo por aumento ilegítimo.
Prevención: Calcular correctamente fórmula aumento. Notificar 30 días antes de vencimiento período. Consultar contador si duda.
Error 7: No Safeguardar Depósito Adecuadamente
Depositar dinero en cuenta propia; usarlo para gastos → incumplimiento. Tribunal ordena devolución + intereses + daño moral (25-50%).
Prevención: Cuenta SEPARADA para depósito. NO usar para gastos. Acumular intereses (TNA cajas ahorro). Documentar conservación.
Error 8: Notificación Informal de No-Renovación
WhatsApp, conversación de pasada NO es notificación fehaciente. Contrato se renueva automáticamente (Art. 1195 CCCN).
Prevención: Carta documento, email con aviso lectura, o WhatsApp formal (guardado como prueba). 60 días mínimo preaviso. Guardar comprobante envío.
Error 9: Permitir Acumulación de Meses de Atraso
No reclama mes 1, espera mes 2, 3… Tribunal luego ordena plan de pago. Desalojo demora años.
Prevención: Intimar FORMALMENTE dentro de 30 días atraso. Si no paga: desalojo sin demora. Cada mes de atraso = pérdida multiplicada.
Error 10: No Verificar Antecedentes del Inquilino
Alquilar sin verificar referencias, antecedentes laborales → inquilino deudor crónico causa daños, abandona.
Prevención: Verificar referencias alquileres anteriores, último sueldo, deudores, identidad. Evaluar si ingresos ≥ 3x alquiler. Si dudas: aumentar garantía.
ERROR COMÚN A AMBAS PARTES: No Documentar Modificaciones Posteriores
Después de firmar, acuerdan algo verbalmente (“puedes cambiar la ventana”). Meses después: disputa. Sin documento, palabra contra palabra; tribunal presume incumplimiento.
Prevención: Modificaciones por escrito SIEMPRE. Anexo firmado por ambas partes, o email de confirmación (ambas partes responden OK). Ejemplo: “Se autoriza al inquilino cambiar ventanas de cocina a su costo; locador no paga.”
RESUMEN: CHECKLIST PRE-ALQUILER
Inquilino debe:
- Leer contrato completo
- Identificar cláusulas nulas; negarlas o tacharlas
- Verificar depósito ≤ 1 mes/año
- Conocer rescisión (después 6 meses, con/sin penalidad)
- Fotografiar estado inicial
- Obtener copia firmada del contrato
- Pagar todos servicios a tiempo
- Documentar todos los pagos
Locador debe:
- Verificar antecedentes del inquilino
- Documentar estado inicial (acta + fotos)
- Especificar garantías legales
- Conservar facturas de servicios/expensas 10 años
- Responder 24 horas urgencias
- Notificar formalmente cualquier cambio
- Safeguardar depósito en cuenta separada
- Seguir procedimiento legal para desalojo (sin atajos)
Ambos deben:
- Documentar acuerdos posteriores por escrito
- Conservar comprobantes de pagos
- Comunicar problemas por escrito (email, certificado, WhatsApp)
- Respetar plazos legales (24 horas urgente, 10 días normal)
- Actuar de buena fe, sin represalias
Conclusión
Los errores al alquilar son evitables. La mayoría derivan de ignorancia legal (no conocer Art. 1197 CCCN sobre rescisión, o Art. 1201 sobre reparaciones) o negligencia documental (no fotografiar, no guardar comprobantes, no obtener copia del contrato). En CABA, donde acceso a justicia es gratuito (Ley 6407), inquilinos y locadores pueden resolver conflictos eficientemente si actúan correctamente desde el inicio. La prevención cuesta minutos/horas de documentación; la reparación judicial cuesta meses/años de litigio y sumas significativas. Documentación rigurosa + conocimiento legal básico = operación inmobiliaria exitosa sin sorpresas legales.