La Ciudad Autónoma de Buenos Aires ofrece un marco legal de protección del consumidor inmobiliario considerado entre los más avanzados de Latinoamérica. Este sistema integra normativas nacionales (Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, Ley 24.441 de Financiamiento de Vivienda, Ley 27.551 de Reforma de Alquileres, CCCN) con regulaciones locales (Ley 6407 de Justicia Especializada, Ley 757) que establecen derechos no renunciables y mecanismos de acceso a justicia gratuita. Compradores e inquilinos disponen de protecciones robustas, pero también tienen obligaciones claras cuyo incumplimiento puede resultar en pérdida de derechos, multas o desalojo.
COMPRA DE PROPIEDAD: MARCO LEGAL INTEGRADO
El comprador de propiedad en CABA se beneficia de un régimen de protección que surge de cuatro fuentes normativas complementarias. La Ley 24.240 define al consumidor como persona física que adquiere vivienda para uso personal/familiar como “destinatario final” de la cadena producción-comercialización. El Código Civil y Comercial refuerza esta protección en sus artículos 1092-1100, estableciendo que relaciones de consumo inmobiliarias están regidas por principios de trato digno, información adecuada y prohibición de cláusulas abusivas. La Ley 24.441 añade protecciones específicas para vivienda nueva, incluyendo seguro de fidelidad obligatorio y límites a comisiones. Finalmente, la Ley 6407 creó un fuero especializado en CABA con procedimientos gratuitos para resolver conflictos inmobiliarios-consumidor.
Derechos Fundamentales del Comprador
Derecho a Información Adecuada y Veraz
El vendedor/constructor debe suministrar especificaciones técnicas completas y fidedignas sobre la propiedad, incluyendo: superficie exacta, estado constructivo, planos, permisos municipales, conformidad normativa, y en vivienda nueva, cronograma de entrega real. La información debe permitir que el comprador tome decisión informada. Retención de información que influya en decisión de compra constituye incumplimiento grave que habilita rescisión. Jurisprudencia reciente (2025) establece que comercializadores que ocultan defectos estructurales (humedad crónica, grietas de asiento, problemas cimentación) incurren en fraude y deben reintegrar lo abonado con daño moral.
Derecho a Transparencia en Precio
El precio total debe desglosarse claramente en componentes: precio base, costos financieros, gastos administrativos, comisiones de corredor, aranceles escribano. En vivienda nueva, la Ley 24.441 establece que gastos y comisiones no pueden superar 2% del valor venta; intentar imponer comisiones superiores viola la ley. Cualquier “sorpresa” de costo adicional descubierto post-contrato constituye cláusula abusiva y es automáticamente nula.
Derecho a Garantía
Esta es la protección más robusta del régimen. En vivienda nueva, el constructor responde solidariamente durante 10 años desde entrega efectiva por defectos constructivos que hagan la vivienda impropia para su destino (ruina, habitabilidad comprometida). El constructor no puede exonerarse de esta responsabilidad mediante cláusula contractual; cualquier intento es nulo. En vivienda usada, el vendedor garantiza libre transmisión del dominio (sin litigios previos) y ausencia de vicios ocultos; el plazo de reclamación es 1 año desde entrega.
Derecho a Protección contra Financiamiento Abusivo
El artículo 1100 del CCCN (modificado por jurisprudencia consumidor-proteccionista) establece que tasas de interés y planes de pago deben ser justos y no pueden resultar en precios finales desproporcionados al valor real de la propiedad. Un fallo paradigmático de 2025 de la Cámara Comercial declara nula cláusula de plan de 180 cuotas que resultaba en precio triple del inicial, considerándola “explotación de vulnerabilidad del consumidor”. Esto significa que constructores/vendedores no pueden ofrecer financiamientos predatorios que multipliquen desproporcionadamente el costo.
Derecho a Seguro de Fidelidad Obligatorio (Vivienda Nueva)
La Ley 24.441 exige seguro de fidelidad automático para toda operación de vivienda nueva. Este seguro protege al comprador contra: rescisión de contrato si constructor no entrega, insolvencia del constructor, o cualquier circunstancia que impida entrega. El seguro cubre: reintegro de cuotas abonadas + interés retributivo, O liberación de todos los gravámenes que el comprador no asuma. El costo máximo es 2% del valor; es no renunciable y beneficia automáticamente al comprador sin trámite adicional.
Derecho a Inspección y Verificación de Estado
El comprador tiene derecho a inspeccionar la propiedad en su estado actual antes de aceptarla. En vivienda nueva, existe acta de entrega que especifica defectos presentes/ausentes. El comprador tiene típicamente 10 días para denunciar vicios ocultos tras ocupación; plazo que varía según tipo de vicio pero jamás es renunciable. Detectar humedad estructural un mes después de compra sigue siendo reclamable dentro del año legal general de garantía.
Derecho a Rescisión por Incumplimiento Grave
Si constructor no entrega dentro de plazo pactado + margen razonable (~20% prórroga, o establecido en contrato), comprador puede rescindir reclamando reintegro de todo lo abonado + intereses + daño moral. Si seller ejecuta venta a tercero cuando comprador ya pagó depósito/cuotas, comprador tiene derecho a rescisión y resarcimiento. Fraude en documentación financiera (falsificación recibos, ingresos ficticios) también habilita rescisión.
Derecho a Acceso Gratuito a Justicia Especializada (CABA)
La Ley 6407 creó Juzgados de Relaciones de Consumo en CABA con procedimiento especializado, gratuito (sin tasas), con impulso de oficio (juez investiga activamente a favor de consumidor), e interpretación pro consumidor. El comprador no necesita abogado particular si carece de recursos: Defensoría ofrece asistencia gratuita. Las causas típicas incluyen cláusulas abusivas, demoras injustificadas, defectos ocultos, retención de fondos, fraude documental.
Deberes del Comprador
A cambio de estas protecciones, el comprador tiene obligaciones correlativas. Debe pagar el precio exacto en moneda convenida en los plazos pactados; incumplimiento persistente (>1 mes) habilita rescisión por vendedor. Debe proporcionar información veraz para financiamiento: ingresos, patrimonio, antecedentes crediticios deben ser auténticos; fraude documental invalida la hipoteca y genera responsabilidad penal.
Debe inspeccionar la propiedad con diligencia y denunciar vicios dentro de plazo legal; demora injustificada puede hacer perder derecho de reclamación. Debe recibir conforme lo pactado si la propiedad se ajusta a especificaciones; rechazos arbitrarios o frívolo resultan en responsabilidad del comprador. Debe mantener la propiedad razonablemente post-compra; negligencia que aumenta daños subsecuentes es responsabilidad comprador.
ALQUILER DE PROPIEDAD: REFORMA RADICAL DE LEY 27.551
La Ley 27.551 (2020) transformó radicalmente el régimen de alquileres en Argentina, reformando artículos clave del CCCN (Arts. 1195-1210 bis). Esta reforma implementó protecciones que invierten el desequilibrio histórico entre locadores y locatarios, introduciendo duración mínima inmodificable, límites a aumentos, y refuerzo de deberes del locador.
Derechos del Inquilino (Locatario)
Derecho a Plazo Mínimo de 3 Años (No Renunciable)
El artículo 1195 CCCN establecece que todo contrato de alquiler tiene duración mínima de 3 años, sin posibilidad de pactar plazo menor. Esta es la reforma más significativa de Ley 27.551. Antes, locadores podían imponer contratos anuales o de meses, generando inseguridad habitacional. Ahora, inquilino tiene garantía de permanencia de 3 años salvo incumplimiento grave (no pago de alquiler por >1 mes, cambio de destino, daño grave).
Derecho a Renovación Automática
Al vencimiento de los 3 años, el contrato se renueva automáticamente por otros 3 años, salvo que locador notifique con 60 días de anticipación su intención de no renovar. El locador solo puede no renovar por causa justificada: intención de ocupación personal/familia (con documentación), venta del inmueble (comprador asume contrato vigente), o razones excepcionales con prueba.
Derecho a Limitación de Aumentos de Alquiler
Artículo 1197 CCCN limita aumentos anuales a máximo 2x Índice de Precios al Consumidor (IPC) anual. Si IPC 2024 fue 150%, máximo aumento es 300% (no 450% compuesto). Esto se aplica sobre canon del período anterior, no acumulativamente. En CABA, decreto adicional limita a 60% del IPC en renegociaciones (desde 2024). Si locador propone aumento que supera el legal, contrato se rescinde automáticamente y locador debe devolver depósito + intereses.
Derecho a Vivienda en Estado Habitable
Artículo 1201 CCCN impone al locador obligación de “conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido”. Esto significa: electricidad funcional, agua corriente, calefacción operativa, estructura íntegra sin filtraciones o humedad estructural, sanitarios funcionales. Si falla alguno de estos, locatario puede intimar al locador. Si es urgente (sin agua, sin electricidad): 24 horas para reparación. Si es no urgente (pintura descascarada): 10 días. Si locador se niega o demora: Inquilino puede hacer reparación por su cuenta y locador debe reembolsar; además puede compensar el gasto con canon (descontar del alquiler).
Derecho a Depósito Limitado y Con Interés
Artículo 1204 CCCN limita depósito a máximo 1 mes alquiler. Este depósito debe devolverse íntegramente al finalizar el contrato, sin deducciones arbitrarias. Debe incluir interés devengado desde fecha depósito hasta devolución, a tasa promedio de cajas de ahorro. Cualquier cláusula que prohíba devolución o justifique retención injustificada es automáticamente nula.
Derecho a Proponer Garantías (Mínimo 2 de 5 Opciones)
Artículo 13 de Ley 27.551 establece que locador puede requerir garantía, pero debe aceptar mínimo 2 de estas 5 opciones que propone inquilino:
- Título de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caución
- Fianza con fiador solidario
- Garantía personal documentada (recibo sueldo, certificado ingresos)
El inquilino elige cuáles ofrece; el locador no puede exigir todas ni rechacer arbitrariamente las propuestas.
Derecho a Privacidad y Trato Digno
Artículos 1208 CCCN y principios generales de dignidad establecen que locador no puede ingresar al inmueble sin aviso previo, salvo emergencia. Visitas para potenciales compradores requieren 24 horas de preaviso y máximo 1x por semana. Inquilino puede cambiar cerraduras por seguridad (a su costo), pero debe permitir acceso al locador con llave nueva.
Derecho a Compensación de Gastos (Artículo 1204 bis CCCN)
Si locador rehúsa hacer reparaciones que inquilino intima, inquilino puede hacer la reparación por su cuenta, presentar factura, y locador debe reembolsar. Esta es protección excepcional que invierte la lógica tradicional: no hay que litigar; inquilino actúa directamente y locador debe pagar. Además, inquilino puede compensar este gasto con pagos de alquiler futuros (descuento).
Derecho a Permanecer hasta Vencimiento/No Pago
Si locador no renovó contrato pero inquilino sigue pagando, inquilino tiene derecho a continuar. El locador no puede “desalojar por expiración de plazo”: debe desalojar solo por incumplimiento grave (no pago >1 mes, cambio destino). Esto invierte regla histórica de “término vence, inquilino se va”.
Derecho a Acceso Gratuito a Justicia (CABA – Ley 6407)
Demandas de inquilinos contra locadores tramitan ante Juzgados de Relaciones de Consumo, gratuitos, con procedimiento impulso de oficio y favor al consumidor.
Deberes del Inquilino (Locatario)
Pagar Alquiler Completo a Término
Inquilino debe pagar canon completo en moneda pactada en plazo convenido. Incumplimiento >1 mes habilita desalojo. No puede reducir alquiler unilateralmente ni cambiar moneda (si se pactó USD, paga USD).
Mantener Propiedad en Buen Estado
Artículo 1206 CCCN establece que inquilino responde por daño causado directamente. Si rompe vidrio, paga reparación. Si causa goteras por negligencia (bloquear desagüe), paga arreglo. Pero NO responde por deterioro normal del uso: pintura descolorida por sol, piso gastado por tráfico normal, grietas por edad edificio. Locador debe mantener estos.
Pagar Expensas Ordinarias
Artículo 1209 CCCN distingue entre expensas que inquilino paga y que locador paga. Inquilino paga: expensas comunes ordinarias (ascensor, portería, iluminación común, agua), y servicios habitacionales (gas, electricidad, si están a nombre inquilino). Inquilino NO paga: impuestos sobre propiedad (Bienes Inmuebles = locador), expensas extraordinarias (reparación terraza, refacción estructural).
Mantener Destino Convenido
Si alquiló para vivienda, no puede usar para comercio. Si alquiló para consultorio, no puede convertir en vivienda. Cambio de destino sin autorización = causal rescisión del contrato.
No Realizar Modificaciones Estructurales
No puede romper paredes, alterar instalaciones, picar estructuras. Mejoras menores (pintura, estantes) requieren autorización escrita. Al desocupar, debe dejar propiedad en estado similar al recibido.
Permitir Acceso para Inspección y Mantenimiento
Inquilino no puede negar acceso al locador para inspecciones anuales o reparaciones urgentes, siempre que se proporcione preaviso adecuado (24 horas, excepto emergencia).
No Subarrendar sin Consentimiento
No puede alquilar la propiedad a terceros sin autorización escrita. Excepción: miembros de familia pueden vivir sin permiso especial. Subarriendo no autorizado = causal rescisión.
Devolver Propiedad Desocupada
Al finalizar contrato (o al terminar plazo si decide marcharse antes), inquilino debe desocupar voluntariamente y entregar llaves. Locador no puede retener llaves, condicionar devolución ni cobrar “multa de desocupación”. Si inquilino no se va, locador inicia desalojo judicial.
Fin del Contrato de Alquiler
Iniciativa del Inquilino: Puede desocupar antes de 3 años pagando penalidad = 1.5 meses canon. Debe dar preaviso razonable (30 días si contrato no especifica).
Iniciativa del Locador: Al vencimiento de 3 años, puede no renovar pero debe dar 60 días de anticipación. Si desea desalojo antes de vencimiento, debe acudir a juicio (requisito procedural), salvo incumplimiento grave justificado.
Incumplimiento Grave: No pago >1 mes, cambio de destino, daño grave → Desalojo expedito.
PROTECCIONES CONTRA CLÁUSULAS ABUSIVAS
El artículo 37 de Ley 24.240 y artículo 1098 del CCCN establecen que cláusulas abusivas son inexistentes de pleno derecho. Esto significa que no requieren demanda judicial para ser nulas: son automáticamente ineficaces. No necesita argumentar ante tribunal; la cláusula simplemente no vale.
Ejemplos de Cláusulas Abusivas Frecuentes en CABA:
- “Comprador asume todos los vicios ocultos del inmueble sin derecho a reclamación” → Nula. Vendedor siempre responde por vicios ocultos.
- “Se pueden cobrar comisiones adicionales no especificadas en contrato” → Nula. Todas las comisiones deben estar claras ex ante.
- “Constructor no responde por defectos si comprador no reclama dentro de 30 días” → Nula. Plazo legal mínimo es 1 año; no puede acortarse.
- “Inquilino renuncia a todo derecho a aumentos limitados por IPC” → Nula. Ley 27.551 no permite renunciar a protecciones.
- “Comprador paga todos los gastos de escritura incluyendo timbres” → Nula. Costo de acto debe repartirse equitativamente; máximo 2% bajo Ley 24.441.
- “Fianza no se devuelve si inquilino no entrega propiedad “perfecta”” → Nula. Devolución de depósito es derecho; puede descontarse solo por daño documentado.
Jurisprudencia 2025 aplica severamente estas nulidades: constructora que incluye cláusulas abusivas de financiamiento ha sido condenada a devolver lo abonado + 25% en concepto de daño moral al consumidor.
MECANISMOS DE ACCESO A JUSTICIA EN CABA
La Ley 6407 (2021) creó un fuero especializado revolucionario. Los Juzgados de Relaciones de Consumo ofrecen: (1) Gratuidad: Sin tasas de justicia, audiencias sin costo. (2) Impulso de Oficio: Juez investiga activamente a favor del consumidor; no requiere que consumidor presente toda prueba. (3) Interpretación Pro Consumidor: Si existe ambigüedad, se interpreta favorablemente al consumidor. (4) Celeridad: Plazos reducidos, concentración de actos, sentencia en meses (no años). (5) Protección Especial para Hipervulnerables: Adultos mayores, menores, discapacitados reciben asistencia adicional. (6) Asistencia Jurídica Gratuita: Si acreditada insolvencia, Defensoría brinda abogado sin costo.
Procesos Típicos:
- Comprador demanda constructor por demora en entrega
- Inquilino demanda locador por retención de depósito
- Locador demanda inquilino por no pago alquiler
- Cualquiera demanda por cláusulas abusivas en contrato
Acceso es abierto sin requisitos de cuantía mínima; cualquier conflicto de consumo inmobiliario entra.
DEFENSORÍA DEL PUEBLO CABA
La Defensoría del Pueblo CABA ofrece servicio complementario: asesoramiento inicial, mediación, y si fracasa, puede iniciar demanda colectiva si múltiples consumidores afectados. Acceso gratuito, sin requisitos formales.
CONCLUSIÓN
El marco legal de protección del consumidor inmobiliario en CABA es robusto y moderno. Compradores disponen de garantías exhaustivas (información, precio justo, garantía 10 años en nueva, rescisión por incumplimiento, seguro obligatorio). Inquilinos tienen derechos revolucionarios (3 años inmodificable, aumento limitado a IPC, renovación automática, vivienda habitable, depósito limitado). Ambos acceden a justicia especializada, gratuita, con interpretación pro consumidor.
Pero el sistema funciona solo si consumidores conocen derechos y deberes. El comprador que firma contrato sin leer cláusulas abusivas, el inquilino que paga “bajo la mesa” para evitar depósito oficial, o quien no reclama defectos dentro de plazos legales, pierden protecciones. La ley protege, pero requiere conocimiento y acción oportuna. Para operaciones inmobiliarias en CABA, verificación legal previa (idealmente con asesor) y documentación escrita de todos los acuerdos son prácticas esenciales que hacen efectivas estas protecciones. El acceso a justicia gratuita elimina la barrera económica; solo falta que consumidores la utilicen.