Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ( C.U.C.I.C.B.A.)

II.- El recurso resulta formalmente admisible en los términos del art. 48 de la ley 2340.-

III.- Habida cuenta de que el colegiado ha podido hacer uso de su derecho de defensa ante la instancia inferior y se lo ha dotado de este recurso legal por ante la Asamblea  respetándose adecuadamente dicho derecho al orientar todo el procedimiento a asegurar el libre ejercicio de su defensa; cabe ahora analizar: 1º)  las potestades de esta Asamblea; 2º) los hechos incriminados, y; 3º)  si corresponde revocar o confirmar el fallo apelado.

            1º) Dentro del régimen dispuesto por la ley 2340 (art. 43), se posibilita que el Tribunal de Ética y Disciplina sancione a un matriculado con la pena más grave en su graduación que es la cancelación de la matrícula; y que el sancionado apele dicha resolución por ante la Asamblea del CUCICBA (art. 48). Por ello, la revisión de la sanción no puede ser realizada más que por la asamblea de representantes, procurando dar así al colegiado las mayores garantías durante su permanencia en el grupo, sin desmedro de la disciplina corporativa.

            Sentado el hecho de que la sanción de cancelación de matrícula fue pronunciada por el Tribunal de Ética y Disciplina del Colegio, y es revisada por la Asamblea de Representantes, cabe observar que la ley no enumera los casos en que puede ser pronunciada la expulsión de un matriculado. Ni siquiera se ha dispuesto una nómina de incriminaciones a fin de limitar la discrecionalidad de las autoridades grupales; por lo que la evaluación de la sanción aplicada, conforme la graduación que dispone el art. 43 de la ley de rito, fue totalmente discrecional para el Tribunal actuante en una primera instancia.

            A los fines de evaluar esta Asamblea si cabe o no aplicar sanción o si ésta resulta  desproporcionada en relación a la falta incurrida, debe analizarse si existe violación a los deberes profesionales y en tal caso, si tal violación ha sido cometida de un modo involuntario y negligente o en modo intencional. Analizando no solo la culpa del agente, sino también la gravedad intrínseca del hecho material, para establecer la debida proporción entre la pena y la gravedad de la falta o importancia de las disposiciones infligidas.

            En las profesiones es absolutamente necesaria la confianza frente a la clientela y el fin de este Colegio Profesional es hacer respetar la moral profesional de sus miembros, ejerciendo sobre ellos un poder de disciplina  vigilando su ética.

           2º)  Preliminarmente cabe destacar que una persona no matriculada como es el Sr.                                                                                    

Claudio Rudecindo ha actuado en esta operación inmobiliaria y también en la que llevó al sr. Juan José Luis Ferraros Distefano a denunciar al sr. Mourad por ante el TEyD (expte. 245/2013). Que en ambos casos el sr. Rudecindo aparece suscribiendo documentos y aún frente a una colega (Patricia Z. Spizuocco, mat. CUCICBA 4999), como aparente matriculado.

            Que en la causa 245/13 el sr. Mourad declaró en su descargo que él vió la documentación, vió que era correcta y luego la acción de venta la continuó un vendedor. Agregando que la reserva fue rubricada por Rudecindo con su número de matrícula porque “se consigna así dado que es él quien es el titular de la firma”. Pero en sus apelaciones a ambas sanciones (2-  FUNDAMENTOS DE LAS APELACIONES … 1) Participación del sr. Claudio Rudecindo) en modo coincidente para ambos casos afirma: “El sr. Claudio Rudecindo es uno de los dueños de la franquicia REMAX CAPITAL. Como ya se ha señalado anteriormente, no es dependiente mío y menos aún autorizado o habilitado por mí para ejercer actos de corretaje. … El Sr. rudecindo desarrolla su actividad comercial en forma autónoma ya que es el dueño del negocio y a quien rinden cuentas por las operaciones y negociaciones que llevan a cabo los agentes inmobiliarios. En la medida que se me informen los detalles de cada operación y actos relacionados, yo les doy forma y pongo los límites a cualquier accionar no adecuado. Como ya mencioné reiteradas veces a lo largo de la presente, es virtualmente imposible intervenir en forma activa en todos los detalles de las operaciones inmobiliarias que se llevan a cabo en la franquicia. Tal es así que los miembros del Tribunal de Ética y Disciplina me sugirieron a mí que hable enREMAX para explicar la situación y señale las contravenciones en que debíamos incurrir para llevar adelante el sistema … Si CUCICBA pretende que esta organización se adapte plenamente a la ley, debería a través de su Consejo Directivo mantener conversaciones con los responsables de la empresa … cumplo con mis obligaciones como corredor, y que DE NINGUNA MANERA estoy pretendiendo ocultar el accionar de nadie, solo cumpliendo el rol que me toca dentro una organización”. (la negrita me pertenece). Extremos que ratifica en su declaración de viva voz, hecha frente a esta Asamblea.

            Luego, en el expte. 271/14 que resolvió la cancelación de su matrícula profesional y motiva la intervención de esta asamblea, el sr. Mourad declara que “... en este momento el monto de la reserva se encuentra en poder del abogado de la firma de la que él es titular … Destaca que la persona que tomó la reserva por inexperiencia no aclaró específicamente que lo recibido era en pesos … y que desde la tramitación del expte. anterior, él tomó ciertos recaudos y modificaciones en la operación diaria de la firma, pero en este caso había sucedido con anterioridad … Que la causa penal ya está para resolver  y que una vez que esto esté listo, la firma obrará en consecuencia y devolverá el dinero”. Sin dejar de mencionar que en este descargo, como lo hizo el TEyD, que el sr. Mourad afirma tener conocimiento reciente de esta operación, a pesar de que la misma data del mes de setiembre de 2012

            Que esta conducta temeraria por si sola, sella la suerte de la condena.

            En efecto, lo dispuesto en la doctrina de los propios actos impide desdecirse de lo dicho, porque la buena fe implica un deber de coherencia del comportamiento, que consiste en la necesidad de observar en el futuro, la conducta que los actos anteriores hacían prever (Diez Picazo Ponce de León, Luis: "La doctrina de los propios actos", Barcelona 1963, pág. 245).

            Concepto incorporado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el precedente de Fallos 7:138 in re "Arigós c/ Villanueva" y en Fallos: 305:1304 y 1402 in re "California S.E.C.P.A. c/ Instituto Nacional de Vitivinicultura" y "Zubdesa S.A. c/ Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires", consid. 5º (ED 118-362 del 27/2/86), en donde se cita la sentencia del 5/9/85 in re S.164.XX "Szilaguyi de Maquelo Elena A. y otros c/ Sanatorio e Instituto Buenos Aires S.A. y otros s/ cobro de pesos", consid. 8º y sus citas).

            Debe considerarse entonces que existe un claro reconocimiento que releva de toda producción o análisis probatorio, consistente en el hecho autónomo de afirmar el sr. Mourad que el citado Rudecindo no siendo una persona habilitada para ejercer la profesión, lo hace bajo su número de matrícula, sin existir tampoco entre ambos una relación de dependencia.

            Ello constituye una franca y ostensible violación a lo dispuesto en el artículo 13 inciso 1° de la ley 2340 (Permitir, en forma expresa o tácita, que su nombre o denominación sean utilizados para ejercer actos de corretaje por personas no matriculadas salvo por sus dependientes).

            Al respecto se destaca que en modo coincidente la ley 25.028 en su art. 36º, inc. k, establece como obligación del corredor respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables; y que, el artículo 19 en su inciso c) edicta que resulta prohibido “Ceder, alquilar o facilitar su bandera, ni delegar o permitir que bajo su nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates por personas no matriculadas”.

            La falta en que ha incurrido el sr. Mourad constituye además un “encubrimiento del ejercicio ilegal de la profesión”, todo corredor matriculado que autorice, facilite, patrocine, encubra o permita el ejercicio profesional utilizando su matrícula, por parte de quien o quienes no posean matrícula, no solo incurrirá en falta disciplinaria y podrá ser sancionado por el Tribunal de Ética y Disciplina del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios; sino que además, incurre en delito de encubrimiento (art. 277 Código Penal), que para tipificarse requiere que  lo encubierto también sea un delito (en grado de tentativa o consumado), porque no existe delito de encubrimiento de contravenciones. Y el ejercicio ilegal de la profesión del corredor constituye delito conforme lo normado por el art. 247 del Código Penal citado.

            Por ello, más allá de analizar la falta de comprobación de títulos o el hecho de no pedir los informes pertinentes, que implica incumplir las obligaciones estipuladas en el artículo 10, incisos 1 y 2 de la  ley 2340; más allá de la retención indebida reconocida y prohibida en el art. 13 inc. 4 de la citada ley, o de no proponer el negocio con exactitud y claridad (art. 10 inc. 5) que se imputa; lo cierto es que el encartado no desconoce su modo de actuar, escudándose únicamente en una relación de franquicia comercial con REMAX que posee y obviamente le brinda un rédito económico ( porque en la especie no puede presumirse altruísmo o gratuidad).

             Que además y a su modo de ver, lo protege de un accionar contrario a derecho porque su sola existencia y práctica estaría en un pie de igualdad o hasta quizás por encima de las disposiciones de una ley de orden público a cuya obediencia se sometió voluntariamente al postular una matricula en el CUCICBA.

            Tal planteo resulta a todas luces inadmisible, los colegios profesionales creados por ley especial con agremiación obligatoria y que poseen a su cargo el otorgamiento y control de la matrícula profesional, control  del ejercicio de la profesión y  poder disciplinario; ejercen potestades públicas otorgadas legalmente. Expresa Rafael Bielsa: “El régimen de la matrícula consiste en atribuir a la institución colegiada la inscripción y la exclusión por vía disciplinaria, lo que importa una delegación del poder de policía, que en principio es indelegable” (Principios de Derecho Administrativo, pág. 913).

            El hecho de cometer en el ejercicio de la profesión actos contrarios a la ley, a la probidad o a la conciencia profesional, traen como consecuencia la pena de separación para el autor. El encartado es un corredor inmobiliario, quien tiene mayor deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas que un particular; y por tanto, mayor será su obligación respecto de las consecuencias resultantes (art 902 C. Civ.).

            Al apelante, corredor inmobiliario en ejercicio de su actividad, se le exige un mayor grado de previsibilidad (art. 902, Código Civil comentado, Alberto J. Bueres – Elena I. Highton, Ed. Hammurabi, pág. 432),  aplicándose el criterio cuando las condiciones objetivas o circunstancias que rodean al hecho también dan lugar a juzgar con mayor estrictez el nexo causal (Ob. cit. pág. 433).

             El Dr. Ricardo Luis Lorenzetti  afirma en su Tratado sobre contratos que el corredor compromete una obligación nuclear consistente en una prestación profesional, y deberes secundarios de conducta. Siendo su función la de acercar a las partes para la celebración de negocios, compromete una obligación de diligencia que debe ejercerse de buena fe y con probidad. Su actividad se relaciona con la celebración de un contrato perfecto, y en consecuencia debe esforzarse en que se den todos los elementos constitutivos de los mismos.  Agregando que la obligación del corredor puede ser examinada en relación a los elementos del contrato “No es admisible que la intermediación apunte exclusivamente al cobro de la comisión, desentendiéndose de los deberes de lealtad, probidad, cuidado y previsión que el art. 1198 del Cód. Civ. impone para la contratación” (SCJBA, “Sheehan, Jorge c/ Alvarellos, Eugenio”, L.L., 1990-A-417).

            3º) Entonces la expulsión del grupo traducida en la cancelación de la matricula que habilita al ejercicio, aparece como el medio más simple y más eficaz de detener la actividad nefasta para los intereses de este colegio profesional y la salvaguarda de los de la comunidad toda. Mediante la eliminación de un elemento que afecta el correcto ejercicio del corretaje inmobiliario en el ámbito de la CABA. Siendo este remedio además a los ojos de la opinión pública, la afirmación solemne de repudiar en lo sucesivo toda solidaridad moral con miembros indignos. Restableciéndose de este modo el Orden y previniéndose la reincidencia de actos contrarios a la correcta actuación  de un corredor en los negocios inmobiliarios. El hecho de cometer en el ejercicio de la profesión actos contrarios a la ley, a la probidad o a la conciencia profesional, traen como consecuencia la pena de separación para el autor. Considerando asimismo que conforme lo establece el art. 43 de la ley 2340, las sanciones disciplinarias se gradúan según la gravedad de la falta y los antecedentes del imputado.

            Habida cuenta de los hechos narrados y probados, que el recurrente no expone ningún argumento de peso que desvirtúe las razones tenidas en cuenta al dictar resolución que permitan revocar por contrario imperio lo decidido en estos obrados, la sanción no aparece como exagerada, y el poder de represión de este Ente no se ejerce con celo desmedido o con una severidad de alcances impropios si se confirma la resolución apelada. Ponderando adecuadamente la afectación de intereses materiales y consideraciones personales que trae aparejada la sanción; porque la misma es adoptada dentro de los justos límites de la rigidez que deviene del citado poder de represión que la ley le ha conferido al CUCICBA.

             Se ha observado la legalidad del procedimiento y se ha arribado a la conclusión de que existen graves y justos motivos para la exclusión del ejercicio profesional de la apelante.

            Por ello,  en tanto este órgano ha podido formarse una opinión independiente en función de que las explicaciones dadas por quien es objeto de la medida disciplinaria han sido transmitidas y recibidas para ser apreciadas por quienes debían confirmar o revocar la sanción; estimo que corresponderá confirmar la resolución apelada en todos sus términos. Debiendo esta Asamblea de Representantes no hacer lugar al recurso de apelación interpuesto, y confirmar la resolución recurrida.-

Asesoría,  8 de Junio de 2015.-

Resolución de la Asamblea Extraordinaria de fecha 8 de junio de 2015