Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ( C.U.C.I.C.B.A.)

11.11.14

Comparativa de precios de departamentos usados en Sudamérica

Objetivo
El objetivo de este trabajo es hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de Sudamérica: Buenos Aires, Santiago de Chile, Montevideo, Río de Janeiro, San Pablo, Bogotá y Lima.
Buscaremos comparar precios de venta de departamentos usados.

Definición del inmueble y los barrios a comparar
Compararemos departamentos de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios) en dos tipos de barrios. Consideramos departamentos sin amenities y en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera en caso de tener.
Para simplificar las conclusiones del estudio hemos seleccionado dos barrios de cada ciudad elegida, un Barrio alto, que representa un barrio muy bien posicionado en el mercado inmobiliario residencial de la ciudad, el Recoleta de Buenos Aires. Y un Barrio medio, que representa un barrio de alta demanda por la clase media de la ciudad, el Almagro de Buenos Aires.
Dado que hay mercados en los que el precio a la vista es el que se pide (asking price), hemos optado por comparar los valores que se piden y no los precios de cierre por no tener acceso a los mismos en todas las ciudades.
La fuente de la información son las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e internet.

Realización del trabajo
El presente estudio fue realizado por la Comisión de Jóvenes Profesionales del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Los Corredores Inmobiliarios a cargo de cada ciudad y que han trabajado en la recopilación e interpretación de la información son:

Martin Lajterman - Santiago de Chile
Guillermo De Prez - Montevideo
Romina Palopoli - San Pablo
Alejandro Braña - Río de Janeiro
Martín Cutuli - Bogotá
Emiliano Guerra - Buenos Aires
Luciano Damico - Lima
Marcelo Pessah

Comparativo de precios de departamentos de 1 y 2 dormitorios
en 6 países de Sudamérica
Tomamos una muestra de seis países de la región y a partir de ahí identificamos la ciudades  comparables con Buenos Aires. Entendemos por comparables aquellas ciudades que ocupan el lugar relativo de Buenos Aires en cada uno de sus países, siempre utilizando criterios inmobiliarios. Es decir que en el mercado inmobiliario de su país, la ciudad elegida se posiciona en la cumbre de la lista de ciudades para el mercado de bienes raíces. Casi naturalmente resultan ser las ciudades capitales con la excepción de Río de Janeiro que sin ser la Capital de Brasil es considerada por el mercado de real estate como una ciudad de primer nivel.

En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, nos pareció interesante y representativo tomar como muestra un barrio característico de clase media, como lo es el barrio de Almagro, y como Barrio de clase media-alta, el barrio de la Recoleta, elegido por muchos de nuestros turista con residencia en nuestro país.

En el caso de Brasil tomamos como muestra dos barrios de dos ciudades  muy distintas y muy representativas a la vez del país, como son la ciudad de  Rio de Janiero en donde uno de los barrios que representa a la clase media a Zona Centro  y como barrio de clase media-alta a Ipanema,  en el caso la Ciudad de San Pablo como barrio de clase media, al Barrio Centro y como barrio de clase media-alta al Barrio Jardín.

En el caso de nuestro país vecino Chile, en la ciudad de Santiago de Chile tomamos como uno de los barrios representativos de la clase media a Santiago, siendo elbarrio de Las Condes otro de los elegidos por la clase media-alta.

Para el caso de estudio de Uruguay, en la ciudad de Montevideo nos pareció interesante realizar un comparativo para la clase media con el barrio Tres Cruces y tomamos al barrio Punta Carretas como uno de los elegidos por la clase media-alta.

En la ciudad de Lima, Perú, hemos elegido el barrio Jesús María para representar al bario de clase media, y al barrio San Isidro para la clase media-alta.

Finalmente escogimos al país Colombiano, desembarcamos en la ciudad de Bogotá, siendo un barrio representativo para la clase media Santa Ana y la Cabrera uno de los sitios que elige la clase media-alta.

Luego de investigar  diferentes variables y para darle consistencia a nuestro trabajo, tomamos como muestra en todos los casos departamentos de 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 M2 de superficie total, propiedades de uso familiar en los barrios seleccionados, teniendo en cuenta además el valor promedio de cada uno de los barrios, es decir y citando el ejemplo del barrio de “Almagro” en Buenos Aires  de un inmueble usado en muy buen estado de unos 10 años de antigüedad sin amenities y sin cochera.
Se dice que no hay dos ciudades iguales, ni dos barrios iguales, y mucho menos dos departamentos iguales. Sin embargo en el presente estudio nos hemos propuesto comparar y para ello debemos considerar departamentos similares. Por lo tanto debemos definir las cualidades en las que son comparables los inmuebles que estamos considerando: cada departamento considerado en este informe pertenece a una la ciudad “principal” de su país, está en un barrio de clase media o media-alta, según corresponda y tiene características físicas similares según nuestra descripción inicial.

RESULTADOS DEL INFORME

Departamento Clase Media (Almagro)
Ranking por Precio
Río de Janeiro. 3.600. Zona Centro
San Pablo. 2.900. Centro
Bogotá. 2.400. Santa Ana
Montevideo. 2.100. Tres Cruces
Santiago de Chile. 2.020. Santiago
Buenos Aires. 1.950. Almagro
Lima. 1.530. Jesús María                
 
Departamento Clase Media-Alta (Recoleta)
Ranking por Precio
San Pablo. 7.900. Jardin
Río de Janeiro. 7.700. Ipanema
Santiago de Chile. 3.400. Las Condes
Bogotá. 3.200. La Cabrera
Montevideo. 3.100. Punta Carretas
Buenos Aire. 2.700. Recoleta
Lima. 2.570. San Isidro